2019博鳌房地产论坛·特写 房地产依旧发展着，2018年创造了15万亿的销售规模。
"15万亿，整个决策层都很担心。"巴曙松说，一些"不太严肃"的销售排名是否足够客观和靠谱？
贾康等人高度赞同，学者们认为，需要将更多的目光聚焦于利润、税收等能反映企业真实发展的数据，他们支招："规模、盈利性指标、财务稳健指标、创新指标……"
听到此，作为房企的代表，招商蛇口刘伟赶紧补充："作为房地产企业，适度的规模还是有必要的。"他很坦诚，绩优生招商蛇口在班里排名靠前，会很光荣。
的确，如今房企销售额仍在不断创新高，如此决策层担着的心怎么也放不下，只能"降降温"，给房企的发展增加点难度，融资就是其中一把利剑，每砍一刀都是重伤。
这也给博鳌房地产论坛今年的话题提供了背景，亦或者说，关于融资，人们总是聊也聊不够。大会两天，融资这条暗线隐藏其中。
一个礼物
"眼下房地产公司确实要渡过一个难关，就是融资的大门不断关闭。"
发言者是阳光城的吴建斌，他从不一本正经地念发言稿，演讲向来干货满满。如果不是熟知他的从业经历，他看起来更像是一位和蔼的大学教授。
来自一线，他对市场有很直观的感受，他告诉我们，去年的融资环境，他尚不能下决心称为"冬天"，但今年，"冬天"真的要来了。
以前的日子着实好过，"最高峰2015年下半年开始，所有融资大门都打开，30多种工具可以用，给房地产公司创造了非常好的融资环境。"吴建斌语速平缓，音调不高，看起来从来不会跟谁红脸。
话语温柔却一针见血，"企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心实际上是现金流管理，而现金流的管理的核心是经营性现金流的管理。经营性现金流的管理，实质上是可以动用的现金流的管理。"，吴建斌将现金流看得非常重要，他将演讲主题定为：把现金流管理当做当前最为重要的事来抓！
不知台下的嘉宾们是否忧虑自己的现金流。
但当这几个大字出现在身后巨大的弧型LED大屏幕上时，与会来宾都抬起了头，打起了精神，融资难已经是共识了。
下半年，银保监会、发改委列了各种各样的政策，对银行贷款、信托、发债都全面收紧。近日，银保监会下发64号文，加强房地产信托合规管理和风险控制。
紧箍咒带得越来越紧了，所以，吴建斌要给大家上节课："从财务角度，如何配合公司在这个阶段渡过难关。"
"以前是所有门都打开，现在是慢慢把这些门都关起来，有些门已经彻底关了，有些门是半关的状态。"
那么，现在的融资工具还有哪些？短暂的停顿后，吴建斌的PPT给了我们答案，是关于股权类、债权类以及项目层面的清晰罗列。
选择空间并不多，但企业还是要生存下去，优秀的还是要保持一定的发展速度，吴建斌提了几个建议。
首先，将能用的融资工具用到极致；其次，抓住短暂的窗口期。他称，在静观其变的时间段，尽可能少花钱，多回笼资金，解决资金流动性问题。
"第三是控预期，年初大家对自己的预期安排是5%-10%，3月小阳春，很多公司又把预期提高了。"吴建斌似乎有些担忧，他说，这样投资了就很大，资金又没回来，融资现在又不像原来那样畅通；第四点则是控增长。
吴建斌的演讲向来很多干货，在演讲中，他给出的这件棉袄是这个"冬天"最好的礼物了。
上一堂课
不同于吴建斌的实战经验，金融专家和研究学者更倾向于理论及数据研究，分析市场。
供需理论是经济学里最重要的理论之一，需求大于供给会导致价格上涨。若要保持供需平衡，便只能扩大供给或者降低需求。
博鳌房地产论坛，大佬们齐齐开讲经济学。可惜，"供需平衡"短短四字，是现实中最可望而不可及的奢求。
"我们要做的不是限购，不是抑制居民对于房地产的需求，尤其是居民改善生活的需求，而是应该加大房地产的供给。"洪灏一语中的，只有这样才能有效地让房价上升的压力下降。
巧合的是，前一天登场的樊纲上台后第一句话是："应该多放我们2001、2002年的照片，那时年轻。"
而他同样也讲了经济学："价格由供求决定，这是市场经济基本的机制，我们要在需求和供给两个方面来进行分析，分析价格和市场的走势，这是基本的分析方法。"
他从供给讲起："市场不均衡的一个重要问题有时候在于需求旺盛、供给跟不上，甚至需求可能是正常的，而供给是受压抑的。"
樊纲问台下，不做供给方面的事情，价格不就上涨吗？这是一个反问句，答案大家都知道。
他称，过去相当长的时间里，我们就在犯这样的长期战略性的错误，这个错误就是城镇化的战略，给小城市、小城镇增加土地供给，鼓励他们去建房、增加供给，而严格限制大城市，而人又迁移进了大城市。
大城市需求旺盛，又得不到供给，还要严格控制容积率，就造成了过去供求关系的严重失调，也就造成了大城市价格上涨、小城市库存积压，从而导致房地产市场的两极分化。
由此，需要研究人的迁移，人们追求美好生活需求的驱动下，会向什么地方转移？
"在城市化进程阶段上，小城市的人口正在流出，往大城市转移。"樊纲告诉我们，所以住房的供给首先要解决大城市的供给短缺的问题。
