编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。
每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。
自2018年港交所新政公布至今，内地房地产企业纷纷分拆旗下物业公司前往上市。物业公司因负债水平低、收入来源稳定等因素，获得资本市场的青睐。
但在这样的背景下，作为内地赴港上市的物业第一股彩生活，已经抛弃物业管理公司的身份，成为一家互联网科技企业。
底层逻辑是，通过将物业管理作为社区服务的入口，搭建互联网平台，首先在用户与物业之间建立线上链接。然后再通过互联网模式，将传统物业提供服务，业主支付相应报酬的简单交易关系转化。
如果要进行一个类比，目前彩生活与其他物业公司的具体差别，就像腾讯与中国移动的差别。在其他物业公司还在考虑如何收取更多的服务费的时候，彩生活已经踏上了新赛道，要像腾讯一样，做到“羊毛出在猪身上”。
这是彩生活面对传统物业企业营收单一、营业成本不断上升以及物业管理费难以上涨三大痛点下，进行的从0到1式探索。
“互联网模式才让物业管理具备价值。”唐学斌直言，彩生活之意，不在物业管理这里。
舍与得的商业哲学
彩生活的成绩是可观的，截至2018年末，彩生活的生态圈注册用户增加到了2640万人，活跃用户活跃度53%；
报告期内，彩之云平台成交金额94.48亿元、同比增24.1%；彩富人生累计成交17.7亿元；彩车位累计销售4150个；彩惠人生累计成交182万单，成交金额7088万元，超过26万个家庭减免了物业管理费。
不过，在唐学斌看来，彩生活现在的成绩还算不上满意。原因在于，虽然目前彩惠人生每天的成交量都有接近2万单，但是只有不到10%的业主参与了彩惠人生。
唐学斌希望将彩之云打造成为日常生活必须的工具。“一个平台要解决的，首先是要像手机一样，成为每天都离不开的东西。”唐学斌直言。
彩之云作为网上平台，彩生活有将其打造成“不离手”软件的信心主要来源于科技上的进步，让互联网平台产生与物业相关的高频使用场景。
具体表现为，通过物联网的方式，可以将社区中，每天需要进出的大门、电梯、家门，或者是停车等各种使用场景串联，将人、财、物、事与互联网结合。
有了基础之后，彩生活考虑的便是如何能增加业主对于平台的粘性。对此，在今年初花样年与彩生活的年度业绩会上，唐学斌便曾透露过一些这方面的想法。
彼时，他放下豪言，2018年彩生活物业的利润已是高峰，未来将基本没有什么增长。
据介绍，其中，彩生活未来物业管理面积的扩张，团队的利润分成将达到70%。大部分的新增利润，将会用来回馈业主，回馈员工。
核心逻辑是，通过将利润分给员工，使其更有动力去做更好的服务。再通过好的服务，培养业主对于彩生活产品的粘性。
可以看出，彩生活在真正的践行互联网思维。就如腾讯一般，彩生活放弃了通过物业管理服务费这一传统的收费渠道，将该渠道转变成为培养用户的手段。
“一定要舍，不舍不可能有得。”唐学斌坦言，物业管理只是一个连接点，只要用户使用彩之云平台即可。而当互联网效应出现的时候，彩生活会有爆发式的增长。
羊毛如何出在猪身上
离开传统仅靠收取物业管理费的赚钱模式虽然看起来简单，但是如果没有办法将流量成功变现，实现业务闭环，企业依旧将无法运行。互联网模式造就了很多成功企业，但同样也不乏失败案例。
在唐学斌看来，物业管理要真正实现互联网+需要研究解决的问题依然很多。其中包括，社区物联网、物业管理数字化、互联网化等等，各方面妥善解决，才能形成综合的社区互联网解决方案。
彩生活主要采用了两方面策略。
首先，对于基础物业服务这一本职工作，彩生活通过“北斗七星”，即E安全、E维修/E电梯、E清洁、E泊车、E缴费、E能源、E投诉，将各项物业服务流程上实现了管理平台化操作。
这是一个类似于“滴滴”的平台，业主是“乘客”，物业服务人员是“司机”。而彩生活仅需保留部分核心人员，逐步通过平台化取代人工管理职能，成本大幅减少。
并且，在这种模式下，各类服务成为标准化订单，基层服务人员可以按需领取，实现多劳多得，相比于传统固定工资，提高员工积极性，从而实现管理效率的综合提升。同时也将形成标准化的服务要求，让业主更方便，并且获得更有质量的服务。
另一方面，对彩生活而言，其也成功将原本线下难以量化的互动场景，转变成为线上可视化数据。
然后再通过彩生活的“彩系列”产品--彩惠人生、彩富人生、彩车位(彩住宅)，将社区新零售、投资理财需求等，与缴纳物业管理费场景相结合，实现线上流量变现。其中，彩惠人生自去年初推出以来，更是成为彩生活的明星产品。
以彩惠人生举例而言，彩生活通过将商家引入平台推广，然后将商家渠道推广费用用于补贴业主，进行物业费减免。进而实现商家赚销售，业主减免物业费，彩生活获得流量及培养用户粘性的多方共赢局面。
整个交易链中，彩生活仅作为平台的提供者，撮合交易，也无需使用自有资金烧钱补贴。“彩生活做的是四两拨千斤的事”，唐学斌称。
值得一提的是，彩生活的互联网故事在最近也获得了京东与360的认可，后两者分别以3.71亿港元与1.2亿港元认购彩生活定向增发的71,149,000股及22,956,000股新股份。完成后，京东持股5%，360所持股本则增至约3.05%。
以下为观点地产新媒体对彩生活执行董事、首席执行官唐学斌先生的采访实录：
观点地产新媒体：彩生活现在做的彩惠人生也是属于消费类型，您觉得现在市场的需求有没有被激发出来？对于社区物业服务来讲有什么好处？
唐学斌：现在的问题是居民的资产大部分在房产上，能够用于消费的钱还是不多的。
我们在社区推行彩惠人生，想的还是如何能够帮助每个家庭，在消费的过程当中能够更加节省支出，能够让他们有更多的钱用于消费，所以彩生活就致力于做这件事，我觉得这件事确实值得做。
拼多多为什么会火？很多人说是消费降级，我认为不是消费降级，其实我们有庞大的消费需求，但是由于消费力还是不够，所以我们的消费很难真正被刺激出来。对老百姓来说，他们还是希望能够买到物美价廉的东西，所以拼多多还是被很多普罗大众所接受。
可能很多住高端社区的人不一定觉得彩惠人生有多大价值，但是对70%以上的社区居民来说，很有价值，他们的消费是存在的，也是有需要的。
但是传统的渠道很贵，成本很高，所以彩生活一方面把物业费通过消费减免，同时我们把各种各样的电商（京东、58到家等等）通过彩生活的渠道再进行优化，让我们的居民能够在享受同样的平台、同样的产品、同样的服务的情况下，还能获取一定的消费的折让。
这样确实能让业主节省一些费用，特别是物业费，能够获得减免，我认为确实能够帮到我们的业主。
彩惠人生自去年推出以来，应该说业主还是非常欢迎的，现在我们的成交每天都是有将近2万单。
观点地产新媒体：您觉得2万单这个成绩满意吗？
唐学斌：我认为这个成绩应该还有更大的进步空间，现在只是不到10%的业主参与彩惠人生，所以空间还特别大。
一方面是彩惠人生的产品还不够完善，包括跟京东的合作也还没有把社区场景、前置服务、渠道优化落实到位。
老百姓在购物过程当中，选择非常多，他们不一定很快地就切换到我们这个新的购物渠道上来。
我们还需要进一步打磨产品，进一步把产品和社区消费场景结合起来，在业主想到的时候就能得到，在为业主省钱的过程中，还能减少购物的选择困难，以及物流配送等待时间等等。
我相信等到互联网效应逐渐出现的时候，增长会比现在还要快，因为互联网从0到1是非常难的，但是1到N是非常快。我们仍然处在一个0到1打磨产品的阶段，还没有真正到爆发的阶段。
观点地产新媒体：彩生活为什么要去吃这个螃蟹，一定要做0到1的事情？
唐学斌：我们的互联网缺乏创新，别看互联网公司都做得很大，但是创新是没有的。腾讯学的是谁？Facebook；阿里学的是谁？亚马逊；百度学的是谁？谷歌。
彩生活上市那一天，我们在市场最大的困惑就是找不到可以对标的企业，没这样的公司，也就是彩生活从来没有去抄袭或者模仿其它公司的模式。
在中国物业管理发展是学习英国或者说香港的物业管理的模式，这些地方的物业管理已经做了百年了，像戴德梁行、第一太平等等都是百年的行业企业。
但是彩生活并不是学他们的，我们完全是根据中国的居住形态、消费习惯和物业管理的特色，集合互联网打造的一种模式，这个模式让整个物业管理具备了价值。
我们的物业管理不是那些传统的物业管理，而是未来可以服务千万个家庭，能够提供到家服务的一种全新物业服务模式。
传统物业管理是劳动密集型模式，问题都是摆在纸面上的，成本天天涨，物业费难涨是必然的，凭什么有那么高的估值？很多人问彩生活和其它物业公司的差别是什么，回答这个问题最好的一个比喻就是，腾讯和中国移动、中国电信的差距，就是彩生活和其它物业公司的差距。
我们真的是把这件事当做是最重要的一个事情在研究和突破，我们的基因就是这样的，一直都是在创新，一直都是在寻找这个行业真正的未来。
现在很多物业公司的做法，可能仍然是一个传统的物业管理，但是因为很多有大的房地产背景做支撑，能够在短期表现出比较亮丽的发展潜力。
但是我觉得企业终究还是要回归到本原，还是看企业值不值钱，有没有真正的技术、真正的经营发展的核心竞争能力，我觉得这是根本。
我们相信，彩生活一定要在这上面进行投入、研发，进行力量的聚集。
观点地产新媒体：公司目前在互联网方面的投入占比有多大？
唐学斌：互联网方面的投入现在一年大概占到公司营收的5%左右，并不算非常高，因为还有一块非常巨大的物业管理。但是相对利润来说，投入还是很大的，互联网投入占到毛利的15%到20%。
物业管理要真正研究解决的问题还是很多的，社区物联网、物业管理数字化、互联网化，还有介入到家庭的彩惠人生服务，这些都是需要进行技术研发、产品投入，这样才能够形成一个综合的社区解决方案。
社区的数字化、互联网化就相当于把社区变成了一个互联网的终端，像移动终端一样，所有的人、财、物、事都通过互联网连接起来。
但是这个连接起来往往都是成本，一个智慧社区要投大量的成本，这对物业公司来说都是投不起的。所以我们每个投入都必须找到解决方案，找到商业模式，能够投得起，也能够用得起，也能够让它发挥应有的经济价值。
比如说人脸识别，很简单，但如果不能把人脸识别变成一个看广告的地方，屏幕就是很大的成本。
彩生活要做的还有很多，比如说小区节能，安全提升，清洁绿化提升，完全是通过提高物业费的方式可行吗？
观点地产新媒体：非常难，提高物业费大家都不愿意。
唐学斌：我们更希望通过一些好的模式来解决。彩生活走的路径是先想方设法来帮业主减免物业费，目的其实是想涨物业费，但是实现的路径是先减免物业费。
涨点物业费，但可以通过家庭的消费减免掉，所以这就由原来一个很大的冲突变成大家共享、共治的全新方向，彩生活是一直主导用这种方式去解决中国社区的问题。
彩生活这种模式还是这个行业解决物业问题的一个解决方案，能够帮助物业公司和业主调和物业的根本矛盾，能够让物业从恶性循环逐渐转为良性循环。
我们接触到大量的城市，有大量的弃管的项目，包括深圳也有，这些弃管的项目政府在想尽各种办法来解决这个问题，如果说没有彩生活这样的机制和模式，最终还是会走入到一个财政投入两年，然后过段时间又发现这样下去不行，不断地循环。
不是说逐渐地由不收费变成收费，由收很低的费用向较合理的费用去演变，这样就能够把业主自己的问题由业主自己来解决。
观点地产新媒体：一些投资者觉得彩生活还是一个物业管理公司，公司是怎么样做到让市场去接受自己已经是一个互联网科技公司？
唐学斌：其实不存在市场接不接受的问题，如果说千家万户都用上了彩生活的彩惠人生，彩生活自然很值钱。如果说没有多少人用彩惠人生，彩生活自然不值钱，就是这么简单。
要说服的根本不是资本市场，要说服的是每个小区的每个家庭、每个客户。
观点地产新媒体：彩生活在2018年是营收的高点，您当时在业绩会上这样说了，未来不会再高，这是怎么考量的？
唐学斌：意思是说我们2018年在物业管理这个事情上获得的利润，基本上就没有什么增长了，因为我们要把物业管理赚的钱回馈给业主，回馈给我们的员工，让员工更有积极性去把社区管得更好。
我们的物业管理还是可以增长的，但是我认为增长是损害了未来的客户关系，很难调动员工发自内心的动力。现在扩张的利润团队占70%，那你说你愿不愿意干这件事？肯定愿意干，因为这个是团队的。
一方面解决团队的动力，另外一方面也能够让团队明白要对业主好，要能够得到业主的认同，所以也要在物业上不断地投入，不断地去改善服务品质，这就为彩生活线上服务打下一个坚实的线下基础。
如果说没有这个决定的话，我们永远是在物业层面的争夺，这种争夺就像中国移动一样，不断地在手机收电话费、短信费，在这上面博弈。但是腾讯不要这个通讯费，我们发微信不要钱，发朋友圈不要钱，发视频不要钱，难道腾讯没成本吗？这一块有很高的成本，但是人家为什么这么做？
要的就是用我，我们未来也是一样，只要小区的用户用彩之云平台就行，物业管理只不过是和业主接触的连接点。
现在压根没想挣钱的事，因为我认为一定会有办法能够挣到钱。一定要舍，不舍不可能有得，所以舍掉物业这一块，现在不增加了。
未来哪个小区、物业公司、管理处、城市做得好，还要减免上缴的利润，要让他有更大的动力做得更好，这才是我们要的。
