或许是出于对业绩的底气，阳光城抢在大多数房企之前发布了2019年中期财报。这也意味着，接下来房企们要陆续交出2019年的半年成绩单。
8月2日，阳光控股大厦总部，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌、执行副总裁吴建斌继续带领一众管理团队，出席2019年中期业绩会现场。
履新两年余，外界对阳光城明星经理人的兴奋已逐渐归于平淡，而业绩表现反应出的管理和经营水平，则是市场对这家房企长远发展的观察窗口。
从规模来看，2018年顺利跨过千亿过后，阳光城继续保持一定增长。
2019年上半年，该公司全口径销售金额900.73亿元，完成年度目标的50%，权益销售金额577.12亿元，权益占比约64%。
朱荣斌介绍：“我们在四月份就预测政策会收紧，所以内部提出了五一行动，也就是要在5-9月份实现千亿。实际从预售来看，阳光城目前已经完成了千亿。”
对于规模，朱荣斌一直都抱有期望，这也是以其为代表的管理层对董事会最直接的交代。
据了解，去年，林腾蛟给46岁入职的朱荣斌提出了“天命计划”，但朱荣斌对此显然颇感压力。
“从他提出那天开始我就不开心，压力非常的大，后来老板尊重我，就撤掉了。”朱荣斌坦言。
事实上，过去两年，阳光城的规模较此前已有较大提升，但纵向来看，阳光城2019年1800亿的年度目标，比2019年提高不到20%。
一方面，政策因素和市场环境的作用下，降杠杆成为整个地产行业的趋势，另一方面，不主动加杠杆的阳光城加大了对产品的重视。
“这家公司再给我两年时间，会变得又大又强。不敢说规模有多大的提升，但品质肯定会有很大的空间。”
千亿之后，朱荣斌对规模开始变得淡定，他更透露，现在阳光城的产品都是自己亲自在抓。
“在钢丝绳上跳双人舞”
与以往一样，融资和降负债依旧是阳光城业绩会上的主旋律。而这一次，朱荣斌也不免主动补充了几句。
“过去我和吴总是你有钱，我有地，现在感觉是在钢丝绳上跳双人舞，又要保证发展速度，又要保证负债，所以我们这两年保持了一定的发展速度，但也在同时优化指标，这个平衡是不容易的。”
中报数据显示，截至2019年6月底，阳光城的净负债率为145.15%，较2018年底下降了37.09个百分点，平均融资成本7.72%，较2018年年末降低22个基点。
尽管这一净负债率仍处于较高位置，但从200%以上的净负债率到如今不到150%，阳光城仅花了一年左右的时间。
吴建斌则表示，2018年阳光城判断到国家政策在一直收紧，这个趋势起码要持续一两年，“所以从去年下半年开始，公司在融资方面就主动调整措施，内部抓销售、抓回款。国家政策方向非常明确，资金要转到实体经济去，未来政策还是会收紧，对企业来说还是要未雨绸缪，经营方面要抓紧。”
具体而言，在保证一定的规模增速下，阳光城不再主动加杠杆，以保证负债的绝对值不增加。
从2019年中期数据显示，阳光城的有息负债规模1121.21亿元，近二年均保持规模相当（2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元），其中短期有息债务规模341.61亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.34个百分点至30.47%。
值得一提的是，在信托等融资渠道受限的环境下，阳光城更强调非银融资占比的下降，较去年年末的52.57%下降至31%。
除了融资端的控制，在投资端，CFO陈霓透露，阳光城会根据现金流的情况进行投资，投资额大概是回笼资金的50%，同时加快项目的周转，加速结算，以回流更多资金。
数据显示，报告期内，阳光城的平均回款率约80.5%，实现经营性净现金流入86.98亿元。期末账面货币资金433.08亿元，足以覆盖期内341.61亿元的短期有息负债。
“不放弃任何拿地方式”
受融资收紧的肘制，2018年阳光城在拿地上并没有达到预期。2019年，随着负债等指标的优化，以及一二季度土地市场的回暖，阳光城在土地上显得主动了不少。
中报数据显示，报告期内，阳光城共以权益对价272.75亿元合计补充权益土地储备约424.59万平方米，预计权益货值758.70亿元。截至今年上半年，阳光城累计土地储备总计4396.35万平方米，预计货值5466.78亿元。
从土储成色来看，报告期内新增土储的权益比例为80.61%，较以往的60%左右水平有显著提升，其中一二线城市预计未来可售货值占比85.93%。
值得一提的是，公开土地市场外，2019年收并购再次成为许多房企扩储的重要手段，而近期关于阳光城在华南的并购消息也不断冒出，更有传言其在接触新城抛售的项目。
对此，朱荣斌回应，最近确实在跟很多同行企业交流一些项目的并购、重整收购，包括越来越多的中小公司去地产化，对大房企来说是机会，但目前斩获并不多。
个中缘由，朱荣斌称：“并不存在什么障碍，而是在商言商，要判断项目是否符合阳光城的标准，才会接纳。”
至于此前传言的广州旧改项目收购，他透露还在推进之中，但因为项目比较复杂，从谈项目到真正确权的过程很困难。
负责投资的集团副总裁徐爱国则表示：“阳光城的投资是多元化的，除了公开的投资市场，在并购方面也有传统历史，在未来的产业或者是改造、旧改方案等等，我们也在研究跟探索。至于市场上的传言，我觉得大家可以不用去理会，大家以最终的公告为准。”
另一方面，背靠阳光控股，产业地产此前也曾被管理层寄予厚望。但从目前的情况来看，住宅仍会是阳光城主要发力的地方。
“我们对养老、旅游等业务方式也做了研究，但还是没有太多的把握。我们公司的风格是没有把握的事情不要随意去冒险，因为我们的财务能力等各方面都伤不起，所以我们还是专注住宅地产。”朱荣斌回应称。
对于下半年的土地投资，管理层则表示，在与规模、销售、回款的匹配的前提下，不会放弃任何投资的市场。
“我们很不满意利润率”
尽管规模和财务等指标都有一定改善，但利润表现仍是阳光城目前的短板。
数据显示，2019年中期内，阳光城合并报表的归母净利润率为6.44%，比上年期期末提升1.1个百分点，房地产项目毛利率较去年年末增加1.28个百分点达到26.93%。
朱荣斌对此直言不讳：“因为前些年的项目影响，目前阳光城的净利润率还是比较低的水平，我们自己很不满意。”
但他同时指出，这几年在限价的政策下，要实现高利润率是很困难的事情，阳光城是如此，每家公司都是如此，这是整个行业的问题。
“房地产行业已经告别暴利的时代，未来行业会回归一个正常的利润。”不过，对阳光城而言，6.4%的归母净利润率仍有提升空间。
为此，朱荣斌提出将利润与激励挂钩。
据观点地产新媒体了解，为提高周转速度，阳光城在2017年末推出了以跟投为核心的双赢机制，目前这一机制已覆盖阳光城的270多个项目。
不过，单一以规模为考核的激励机制已无法满足阳光城对利润和产品的要求，因此朱荣斌透露，未来阳光城既有跟规模利润挂钩的，也有与产品品质相关的激励。
“我们的机制还是跟随公司的发展和机会，不能让你躺着就拿钱，但能让你跳起来就够得着。”
