编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。
每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。
穿过广州鳞次栉比的高楼大厦，进入广佛交界的顺德，视野逐渐开阔，呈现在眼前的多是低矮植被，还有阴晴不定的天空。不远处出现一片密集的建筑群，是我们今天要抵达的地点——佛山碧桂园集团总部。
与其它高墙林立的总部大楼不同，逐个楼层点缀了绿植的碧桂园总部大楼，总显得有些特别。李长江所带领的碧桂园服务，就在副楼的三四层办公。
去年碧桂园服务敲钟上市不久，我们就与李长江碰过面，同样是在总部办公室。当时他也是坐在沙发上，意气风发、自由随意。
时隔一年再见，他还是一样幽默。聊起天来，依旧会被他身上那股充满热情、活力所感染。
甚至于一开始，就打趣业绩会当天碧桂园服务股价下跌的事。李长江调侃道：“有报道还说李长江讲刚结婚的时候没有房、没有车，但我有能力、有潜力，现在卖掉的都会后悔。”
“再过两年吹糠见米”
跟李长江自身个性不同，对话中最常被提及的词是“稳”“谨慎”。他自己也深知：“这个公司的性格跟我的性格有区别，这个公司更稳，我更飘一些。”
在碧桂园服务的市场外拓上，就体现了这一点。2015年，碧桂园服务开始组建市场专业拓展团队，负责单一项目的拓展、存量业委会的项目、收并购合作、城市服务、“三供一业”等。
李长江解释：“整体的市场很大，但是我们格外谨慎，目前看起来效果非常好。”
组建外拓团队之前，碧桂园服务市场化第三方的项目占比不到1%，截止去年末，第三方项目占20%。
其中，李长江尤为自豪的是“三供一业”的发展，他相信这很快就会成为碧桂园服务的“粮仓”之一。
数据显示，碧桂园服务在“三供一业”领域开始接管的物业项目覆盖全国11个省的53个城市，拟接管的物业项目管理面积约为9000万平方米。
目前，碧桂园服务最大的“三供一业”合作项目，共覆盖1100个住宅小区，面积过亿平方米。据悉，碧桂园服务是在2018年6月介入该大型央企的员工住宅区的，目前还在逐步布局中。
李长江表示：“这个项目短期内不会有很大的发展，但2019年也不会亏本，实现利润从2021年开始，再过两年我们就要‘吹糠见米’，进入粮食收获期了。”
李长江喝了一口水，给我们算了一笔账：“比如之前一年要投入30亿，过去他们一平方只需要交2毛钱、3毛钱，现在要交2块钱，这笔钱由业主交给我们，单位可能给他补贴的是2块5，我们通过专业的服务去实现小区资产保值增值，升级小区服务使设施设备寿命得到延长，去提供一些员工、业主需要的服务。”
这之中，又衍生出了增值服务，包括供暖管道运维、油道管理、车辆管理、矿区管理等服务。李长江一直把增值服务分为3个模式，1.0是最基础的服务，2.0是指房屋的租售、社区资源的整合和利用，而3.0是跟资产、金融相关。
关于社区的金融资产管理，李长江表示正在推进中，但由于涉及到相关的政策和人才，所以是稳步往前走。
玩笑一番后，李长江正色道：“增值服务产生的利润，应该远远大于物业管理费所产生的利润。”事实上，截至2018年底，增值服务虽然只占碧桂园服务总收入约26%，但利润占比很高。
实现增值服务服务3.0的过程中，李长江始终强调：“我觉得稳一点、慢一点比快一点、急一点好，这样才是对投资者负责，对公司负责。”
在收并购方面，碧桂园服务同样坚持着严谨的路线，对收购标的公司管理的物业单价、入住社区的人群都有具体要求，保证收购的高质量。
据报道，碧桂园服务以3.75亿元收购港联不动产；紧接着，又以1.9亿收购嘉凯城物业公司全部股权。
事实上，市场上投资者对于高估值并购其它物业公司的投资行为，多是不认同的。未经考量的收并购行为，李长江也不看好。他觉得，不兼容的收并购越多，问题越多，还可能造成人才流失、项目丢失、商誉减值。
对于目前的收并购趋势，李长江打了个比喻：“由最开始的轰轰烈烈，只要是异性，彼此就抓住不放、就爱，到现在有所降温、有所选择。”
李长江认为，过去并购的那种疯狂已经消退，收并购正进入清醒期，只有高质量增长，符合自身模式的并购才可能存在。今年年底，将是物业服务行业收并购的冷静期。
“航空母舰到深海去，到远海去”
对于物业服务行业，李长江有一种“执着”。自1997年以来，他先后在光大物业、城建物业、金地物业、雅居乐物业、碧桂园服务等物业公司辗转，长达二十二年的从业时光都献给了物业服务行业。
“我原来在城建物业的时候，我认为全天下城建物业最好，后来到了金地物业，我又觉得金地物业是当时物业行业最好的企业，中海、万科都赶不上它。我现在到了碧桂园服务，在目前这个阶段，我觉得它的确是最伟大的物业企业。”
在碧桂园服务，李长江最为骄傲的有两点：“第一条是我们的人才培养机制很棒，第二，我的科技应用很棒。”
每一年，碧桂园服务都在科研上下了不少功夫，吸纳一批又一批的科研人才，投入上亿资金进行智能研发。
2018年6月，碧桂园服务与腾讯签署“共建人工智能社区”合作协议，在智慧物业、智慧社区、大数据与云服务等方面展开合作，共建“AI+服务”社区。
今年5月28日，碧桂园服务推出了行业内首个基于AI+物联的人工智能全栈解决方案产品体系，包含了云、边、端三个结构内所有的产品。
据李长江透露，当前80%以上的碧桂园小区已布局人脸识别系统、车牌识别系统、高清智能监控系统。在小区内的布局，具体而言包括了为业主提供全场景智能化服务，如人脸识别通行、语音报修；AI替代人工远程实时监察、AI辅助人工全自动化服务；物联网平台接入、大数据驱动的运营和管理模型等。
早在2018博鳌房地产论坛上，李长江就抛出观点：三年、五年后碧桂园服务的员工可能有3万员工、5万机器人。
碧桂园在机器人研发方面一直在不断发力，去年碧桂园深圳机器人产业园揭幕、成立广东博智林机器人有限公司，还计划5年投入800亿元建设顺德机器人谷。
目前，碧桂园服务研发的清洁机器人样品已出来，物流机器人也在推进中。对于这些机器人的诞生，李长江生动地描述：“组合机器人是什么呢？比如在道路上有一种机器人，可以钻到车下面去，还有机器人可以自己开电梯、爬楼层，打扫卫生。”
讲到激动之处，李长江侧了侧身子，提高了声量：“科技在碧桂园服务是无处不在、无时不有，既在总部，更在小区，我们是走在前列的，我们在为行业争光。”
同时，李长江也提出了对于物业服务行业的隐忧：只为经营数据，不做服务数据。“警钟长鸣，时时刻刻要在心里警惕，这样包括碧桂园服务在内的航空母舰才能到深海去，到远海去。”
最后，当我们提出用一句话概括碧桂园服务的时候，李长江掏出了手机，翻出一条朋友圈展示给我们看，那是为中国物业管理协会会长沈建忠写的文章《好服务如何成就碧桂园服务的江湖地位》配的文字：“老子平生，江南江北，最爱临风笛”。
以下为观点地产新媒体对碧桂园服务总经理李长江先生的采访实录：
观点地产新媒体：从去年下半年开始，市场对物业的估值是不是稍微低了一点？
李长江：上市这一块，我觉得各自公司根据自己的情况做出调整，是公司自己的决策，在它符合上市的要求、标准的情况下也无可厚非。
因为上市是对一个具有规模的物业公司非常有帮助的，首先独立性更强，第二是自我生存和适应市场的能力更强，有利于公司的规范治理、目标设置。
这些物业公司要排队去上市，应该说也是有目标追求的，比如说去融资，融资不是拿回来发奖金发掉，可能有业务的需求，比如可能做并购，做规模的扩张，可能在做增值服务方面需要投入。
正是因为资本追捧，我们做得更慎重，做得更追求质量，我相信同行的物业公司要去香港上市，无论是嘉宝还是保利，我想也是无外乎基于这些方面的考虑。
观点地产新媒体：去年请了一支队伍在做市场外拓，好像反应还不错？
李长江：我们市场的外拓是从2015年开始的，当时从大客户那里获取的物业占比达到了99%左右，市场化第三方的项目占比非常低，不到1%。
截止到去年12月31日，我们第三方项目占到了20%，我认为已经对投资者是有个交代了。原因是基数大，今年又过了半年了，这些数据仍然在增长，这个增长是合理的增长，也是有质量的增长。
我们现在的业务布局、市场布局主要是来源于单一项目的拓展，就是跟开发商合作，第二个部分是存量的有业委会的项目，第三是通过并购、股权合作的形式，第四是城市服务的形式，还有一个是“三供一业”的介入。
整体的市场很大，但是我们格外谨慎，目前看起来效果非常好。
观点地产新媒体：4月份跟迪森股份签约的项目是属于“三供一业”吗？
李长江：对，我们现在最大的“三供一业”的合作项目，总的小区面积过亿平方米，400万员工住在里面，1100个小区，这仅仅是住宅小区，还不包括办公楼、写字楼。
我们现在的收费面积，到去年12月31日的时候是1.8亿多，现在这一块就过亿平米，我们用了十几年、二十几年实现的是1.8亿平米，几万人去管，我们不可能在短期内有很大的发展，所以从2018年6月份我们的团队进入中石油，到现在已经接近一年了，所有的进展是顺利的。
这一块不是一蹴而就的，但是我们极其有信心，因为衍生出来的增值服务更多，比如说矿区供暖、油道管理、车辆管理等。
2019年我们不亏本，实现利润从2021年开始，我相信它会成为我们的粮仓之一，再过两年我们就要吹糠见米，进入粮食收获期了。
观点地产新媒体：如果涉及到社区金融资产管理，就是您之前说的增值服务3.0？
李长江：增值服务过去讲1.0、2.0、3.0。1.0是最基础的服务，2.0是比如说房屋租售、社区资源整合和利用，3.0是要跟资产、金融相连在一起，这一块我们有推进，但是由于涉及到相关的政策，涉及到相关的人才，所以是在稳步往前走。
观点地产新媒体：您觉得实现这个目标要多久？
李长江：我觉得不能简简单单规定一个时间，因为一些政策的突破，还有模式的成型，稳一点、慢一点比快一点好，稳一点比急一点好，这样才是对投资者负责，才是对公司负责。
我们这么大的公司，是经不起风吹浪打的，所以稳一点好。这个公司的性格跟我的性格有区别，这个公司更稳，我更飘一些。
观点地产新媒体：您觉得现在公司的物管收入跟增值收入占比，目前增值应该是20%左右，对这个指标还满意吗？
李长江：增值服务产生的收入、利润，应该要远远大于物业管理费主营所产生的利润，我觉得它才实现了我们要达成的目标。
比如我们希望物业管理费这一块全部用在业主身上去，全部用在小区，物业公司赚钱的那部分全部来源于增值服务，这样我们的团队也就成熟了，公司的运行和模式也就是战无不胜的。
观点地产新媒体：其实增值的占比少，但是创造溢利、创造利润是不是比较高的？
李长江：对，去年我就说了这一条，截至2018年底，我们的增值服务虽然只占公司总收入的26%，但利润占比很高。
增值服务毫无疑问比的是能力，比的是水平，比的是模式，比的是客户需求，比的是业主满意度，其实终极比的是能力和品牌。
观点地产新媒体：之前好像说公司在收并购方面会严谨一点？
李长江：是，我们每一年要谈好多亿平方米的量，但是最后真正签约达成协议的不多，就是基于我们自己定的标准，基于要实现有质量的增长。
我跟那些分析师们讲的时候，我说我们就像男人一样，不能见到一个女孩就爱。
观点地产新媒体：上一年还跟腾讯签了一个战略协议，在AI人工智能方面的合作，现在会不会往技术这边多一点？
李长江：我在去年的论坛上说，三年、五年后你要问碧桂园服务有多少员工，我说的是可能有3万员工、几万的机器人。
第一，碧桂园服务现在的科研人才团队在源源不断地进入。第二，我们每年在科研的投入方面是比别人多的，我们作为一个物业企业，每年投入过亿的资金用于科研，那是要有胆量的。第三，我们现在的小区人脸识别系统、车牌识别系统、高清智能监控系统，这些设备在80%以上的小区都已经布局完成。
这些科研的投入，科技方面的投入，也给我们更多的实惠，所以现在正在全力以赴地推进服务机器人的研发。
现在我们清洁机器人的样品已经出来了，比如小区里面的清洁，是由组合机器人来提供服务的。组合机器人是什么呢？
比如在道路上是一种机器人，有的道路是有停车的，有的机器人还可以钻到车下面去，另外还有机器人可以自己开电梯，自己爬楼层，自己打扫卫生，一层一层扫下来，自己把楼梯上的卫生搞干净。再过一段时间来这里，还会看到物流机器人。
总之，科技在碧桂园社区是无处不在、无时不有，既在总部，更在小区，我们是走在前列的，我们在为行业争光。
观点地产新媒体：还有什么比较需要攻克的呢？
李长江：困难还有很多，第一，综合性人才是我们需要的。综合人才是指既愿意服务，又懂得创收的人才。
第二，由于我们分布在全国各地，各地的经济水平、业主习惯不一样，对团队在提供服务的时候的水平要求更高，就要求我们的能力更强。你不可能一把尺子量天下，必须要有针对性、个性化。
第三，我们希望所有已经上市和准备上市的企业，大家一道去把服务做得更好。首先是服务，特别是基础服务，再谈增值服务。只有这样，这个行业才会健康，各自的企业才会健康。只为经营数据，不去做服务数据，这就是我的担心。
我们有监督，这种情况不会发生，但是警钟长鸣，时时刻刻在心里要警惕。这样包括碧桂园服务在内的各自的航空母舰才能到深海去，到远海去。
观点地产新媒体：对于现在收购其他物业公司，您是怎么看待的？
李长江：对于通过高PE倍数收购别的物业公司，而别的物业公司又并未必能给他带来预期目标的话，其实这是一种企业管治的风险。
第一，收得越多，问题越多。比如团队的融入、文化的融入。第二，包括操作层面上的，比如我们是按这种玩法，人家不习惯，最后造成人才流失、项目丢失，社会口碑变低，是很危险的。
对于目前的并购，我觉得应该这样说，由最开始的轰轰烈烈，到现在有所降温、有所选择，我相信做过一段时间，要进入清醒期，一定是走回到刚才我说的那一点，高质量增长，符合自身模式的并购才可能存在，因此过去并购的那种疯狂已经消退，带来的是冷静。
其实现在是冷静期，到今年年底是全行业的冷静期。说全行业说得太大，其实就是这几家企业进入清醒期。但是我再次强调，我们一直很清醒，所以我们还是我们，我们始终是我们。
观点地产新媒体：用一句话概括一下现在的碧桂园服务，在行业的定位是什么？
李长江：你知道中国物业管理协会会长沈建忠给我们写的那篇文章吗？他说好服务成就了碧桂园服务的江湖地位。
我就是这样认为的，的确是因为好服务，成就了我们在物业行业江湖里的地位，所以我为我们的公司感到自豪。
我原来在城建物业的时候，我认为全天下城建物业最好，后来到了金地物业，我又觉得金地物业是当时物业行业最好的企业，中海、万科都赶不上它。
现在到了碧桂园服务，在目前这个阶段，我觉得它的确是最伟大的物业企业之一，从人才的结构、业务的铺排，到我们的共同追求，都那么一致。
