编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。
每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。
走近会议桌，我们看见查懋成正在翻看几本台历。
“这张照片我特别喜欢，这是在2005年拍的。”只见照片中色彩斑斓的湖水，似由无数块宝石镶嵌而成。
“好漂亮的海子”，我们认出那是九寨沟风光。
翻到下一页，上面是珍珠滩瀑布，“十来年前了，我是在（汶川）地震三个月之后去的。”另一本则有关贵州：“这是我跑到山上拍的，很少能看到这么多的桃花、桂花……这是苗寨……这是一对双胞胎，小娃娃很可爱……”
查懋成至今感叹于对绮丽景色的匆匆一瞥，“这种颜色都是自然的，我觉得是世界上最漂亮的地方，我去过的地方可不少。”
他喜好旅行与摄影，香港兴业国际每年刊发的月历，大多采用他旅途中所摄风物。
只是问起是否有迁居打算，查懋成觉得香港是家族存续和集团总部的首选地：“我在这里出生的，从来没想过要到哪里去。”
与新中国同龄，成年后留学于美国，犹记“在父亲一声令下，马上回港加入公司，就这样四十年了。”
查懋成见证了香港自上世纪六七十年代的经济腾飞与内地的改革开放，这是一段黄金年代。如今面对经济困境，他感触良多，全球形势、香港前景以及公司未来成为此次见面的绝佳话题。
收起日历本，我们邀请査先生坐下聊一聊。
危中见机
自去年11月后，再次见到查懋成先生，这是一段说长不长、说短不短的日子。7个月来，变幻莫测的经济状况让人摸不着头脑，作为全球最自由的经济体系，香港对大环境的变化反应敏感。
当地楼市更一度热衷于捕风捉影。6月11日，高银金融集团发布公告宣布，通过停止清付地价款，从而退出其早前拍得的启德第6546号地块，一同放弃还有被香港政府强制没收的2500万港元按金，该事件引起香港社会广泛讨论。
有人认为这是高银看空楼市的表现，查懋成则表示只是个别事件。至于看好不看好：“我觉得每一个时间点都会有人看好，有人不看好，要不然就不会出现买卖。”
在他看来，目前外部不利因素对香港楼市的影响，很大程度上是一种心理冲击，实际造成的伤害未见太严重。
“今年初，个别市场报告曾预测2019年楼价会出现高达15-20%的跌幅。事实上，市况也没有想象中那么差，楼市在前两个月就曾出现轻微回调。”
根据香港土地注册处对外发布的数字，2019年6月香港所有种类楼宇买卖合约共6211份，环比下跌40.0%，同比下降32.9%。总值方面约538亿港元，环比亦下跌40.4%，与去年6月比较则下跌33.4%。
“只是暂时看到香港的楼市走得慢一点，销售的情况比以前差，已经看得出来是放慢了。”
查懋成指出：“大家都是观望的态度，钱是没有少的，经济也没有衰退，但是观望的心态越来越重。”
“年底前，楼价仍有上升空间。”目前利好因素已然释出，包括G20峰会中美会晤取得重大进展，美国取消对3500亿美元中国产品加征关税，中美经贸关系初见曙光。
美联储主席鲍威尔暗示降息等因素正引导香港楼市向上，“美国经济浮现放缓迹象，美联储也松口，市场预计美国很有可能在下半年出现两次减息。”查懋成表示未来一段时间香港仍会保持低息环境，这也有利楼市发展。
相比房地产，查懋成提出香港的金融属性还是最重要的。因此“美国要冲击你，从这方面入手也是很容易的，毕竟美国是全球最大的货币实体。”
毕竟人民币的结算体系目前还没有办法在全球范围展开，“美元的贸易在全球还是强势的。”他说：“货币开放就是像改革开放一样的道理，方向是永远不会改变的……”至于步伐走得是快一点、慢一点，哪里开放哪里不开放都是有规矩的。
查懋成认为，内地的房地产市场也是一样道理，过去半年内地楼市经历3月份开始突然火爆，6月再回落的情节戏码，期间土地市场、房企发债有放松迹象。
“不用反应太快，动作也不要这么大。”查懋成则认为需要有耐心让市场去消化，“有什么影响就让它继续深化。”
他强调：“在能够更好一点做判断的时候，再做判断。我们要眼睛睁开，乐观一点，迈步向前。”
查懋成相信，无论局势如何发展，消费者与开发商早已有所准备，市场也不会出现太大的震荡。
一切还算安好
查懋成当然有自己对应的立场。
由其领导的香港兴业国际一直奉行不激进、不冒进的策略，“我们审慎地维持健康的财务状况，具备充足的现金流及较低的负债率。”
这令查懋成能使用一种更冷静的目光看待时势。
“我们是做精品的，没有那么多的项目，但正因为规模不大，所以风险相对也没那么大。香港兴业国际要做的，正是处变不惊，保持自己的节奏稳步前进。
至少兴业太古汇的生意依然红火，资料显示，这座位于上海静安的标杆性综合体2019年第一季零售营业额，较2018年同期录得57%升幅。查懋成提到那座全球最大的星巴克烘焙工坊：“平均一个客单价300块，就喝一点咖啡、吃点面包。”
在他看来也算昂贵，但依然人流如织：“所有到上海去的人都要去那里打卡，星巴克烘焙工坊已经成了上海的一个旅游景点。”
另一方面，项目拓展依然谨慎。2019年以来，香港兴业国际仅在浙江嘉兴投得一幅位于南湖新区的地块，总楼面面积约为78.6万平方呎，用于发展豪华住宅项目；以及7.6亿港元收购香港九龙城18层住宅大厦“合勤名厦”，用作出租用途。
查懋成表示有留意到个别地产开发商曾传出资金链断裂的困境，“但危中见机，这也引发了行业对自身长远发展的正面思考。”
相比内房，香港兴业国际或者没那么激进，但很难说它是错误的。
我们问查懋成担不担心生意在长远受到影响，“目前也受到了影响，但是现在数据上面还没有看到。我们反而在最近一两年不断地还有很好、很健康的增长。”查懋成认为，公司在上海的兴业太古汇还是有很好的表现，年内在浙江杭州、嘉兴以及相关推售的几个住宅项目，销售也获得市场正面回应，所以一切还算是稳中有进。
“不利因素暂时还没波及到我们这一块，但是不能说绝对没有影响。谨慎，比别人稍微晚一点受到影响，这是我敢说的。”
未来，信心与稳健还是香港兴业国际的关键词。
查懋成希望能以父亲査济民先生的话为鉴，他说：“赚钱只是市场经济中的指标，而不是目的。对事业成败的责任和如何使事业健康发展，才是最重要的。”
以下为观点地产新媒体对香港兴业国际副主席、董事总经理查懋成先生的专访实录：
观点地产新媒体：2019年，中国房地产需要面对尤为复杂的国际国内经济环境，您怎么看今年行业形势的变化？您认为中美贸易对香港楼市和内地楼市会分别造成什么样的影响？
查懋成：自国家“房子是用来住的，不是用来炒的”（房住不炒）方针出台后，中国内地楼市走向理性，可见国家对抑制楼市泡沫的决心。同时，在国家推动下，人才房、养老房、长租公寓、特色小镇等百花齐放。
去年年底，中美贸易摩擦开始酝酿，确实对各行各业造成一定的心理冲击。今年以来，个别地产开发商也曾传出资金链断裂的困境。但危中见机，这也引发了行业对自身长远发展的正面思考，高价抢地的情况亦有所收敛。
经过一轮调整后，上半年我们可以看到内地市场趋向稳中求进的健康步伐，优质地块继续受到追捧，优质项目更是备受消费者青睐。
香港兴业国际就在去年年底、今年年初接连在嘉兴吸纳两幅优质地块，分别位于城南国际商务区和南湖新区，足以体现我们对国内市场的信心，集团也尤其看好长三角地区。
我们在杭州的香港兴业 | 耦园和嘉兴香港兴业| 璟颐湾住宅项目，以及在香港推售的愉景湾意堤Poggibonsi项目，市场反应相当积极，获得了正面回应。
观点地产新媒体：国内很多人判断是上半年很冷，下半年会好转，但是3月份开始国内的楼市突然火爆，现在又回落了。
查懋成：我始终觉得不用反应太快，像坐过山车一样，也不一定是好事，而且动作不要这么大，让市场去消化。
有什么影响，正面的影响也好，负面的影响也好，让它继续深化，能够更好一点做判断的时候，再做判断，太快了不好。
观点地产新媒体：经济状况多变，公司在内地的生意是否受到了影响？
查懋成：肯定受到了影响，但是现在数据上面还没有看到。我们反而在最近一两年不断地还有很好、很健康的增长，在上海的兴业太古汇还是有很好的表现。
在我们的角度来讲还没有看到影响，但是也绝对不能因此就感到骄傲。暂时还没波及到我们这一块，肯定有一天会影响到我们。谨慎，比别人稍微晚一点受到影响，这是我敢说的。
我们没有那么多的项目，也正因为我们这么规模不大，所以风险也没有那么大。
观点地产新媒体：香港的情况如何？
查懋成：一定有冲击，但是我觉得不太严重。暂时看到香港的楼市走得慢一点，销售的情况比以前差，已经看得出来是放慢了，大家都是观望的态度。钱是没有少的，经济也没有衰退，但是观望的心态越来越重。
由于中美贸易关系、利率去向不明朗、空置税等太多变数存在，今年初个别市场报告曾预测2019年楼价会出现高达15-20%的跌幅。事实上，楼市在今年头两个月曾出现轻微回调的情况，但三月份至今，楼市不但止跌回升，五月中原城市指数（CCL）更突破189点的高位。
我们预计，若中美贸易有所缓和，下半年市场将继续转好。若中美贸易摩擦持续或升温，鉴于消费者与开发商早已有所准备，市场也不会出现太大的震荡。无论是香港或内地，我不认为楼市会如个别危言耸听的论调般呈断崖式崩盘。
观点地产新媒体：今年以来，香港土地价格依然居高不下，拿地热情也没有减缓，您怎么看待目前香港的土地市场？在这样的土地成交情况下，是否意味着香港的楼价还会继续走高？
查懋成：自从特区政府几年来陆续出台“辣招”，遏止了炒房情况，目前香港楼市基本上是买家主导。现届特区政府调整公私营房屋比例，卖地表上不少成熟土地已拨作公营房屋，如官塘安达臣和宋皇台港铁站用地等，土地供应倾斜公营房屋，远期方针为6:4，预计未来数年香港的私人楼宇供应会持续下跌。
香港土地短期供应仍然缺乏，刚性需求维持强劲，楼市应该继续沿上升轨道进发，随着房地产开发商近日推盘时在定价上有所克制，我相信楼价上升步伐不会过于急促。
作为地产开发商，我也感觉现在土地价格确实偏高，源头还是供求问题。“面粉”价居高不下，楼价自然随之上升。
因港币与美元挂钩，香港楼价另一推手是环球利率走势。美国强征中国产品进口税，未见其利，先见其弊。美国经济浮现放缓迹象，美联储也松口，市场预计美国大有可能在下半年出现两次减息，香港仍会保持低息环境，也有利楼市发展。
香港兴业国际除了密切留意香港政府推出的土地外，也与政府积极磋商大屿山愉景湾地块的开发审批。屋宇署刚于四月批出新一期愉景湾项目，涉及47.6万平方呎（约合42.9万平方米），可供兴建13幢5至15层分层住宅，以及4幢3层高洋房。集团持续看好香港市场，在6月初也斥资7.6亿港元购入九龙城合勤名厦全幢，物业占地10,977平方呎，实用面积28,096平方呎，平均呎价约2.7万港元。
观点地产新媒体：“明日大屿”是这几个月香港社会关注和热议的焦点之一，您对这个计划有什么看法？您认为这个计划能部分缓解现在香港住房问题吗？
查懋成：香港地少人多，房屋问题核心主要在于供求失衡，长期供应短缺，刚性需求强烈。香港人长期面对“住房难”的情况，造成“越住越细，越住越贵”。大屿山拥有双门户优势，港珠澳大桥连接珠三角、大湾区，赤鱲角的香港国际机场接通全世界，地理位置优越。
现届香港政府推出“明日大屿”的大胆方案，希望能规划长期时间表，通过填海造地，解决土地供应的难题。只要能协助解决港人居住问题，香港兴业国际自然全力支持。明日大屿愿景计划除了住宅用地外，亦包括商业元素，扩展交通网络等大型基建，希望能打造香港第三个核心商业区（CBD），这不但对大屿山有利，香港整体长远发展亦将得益。此举有助于解决民生问题，也能巩固香港作为亚洲国际都会的战略地位。
香港兴业国际早在1977年就签下了愉景湾地块开发权，是最早开发大屿山的房地产公司。踏入21世纪，我们也发展了港铁沿线东涌蓝天海岸大型屋苑项目，见证了大屿山从荒漠村落发展为新一代卫星城市的历程。我们希望通过多年来持续开发愉景湾的经验，为“明日大屿”计划甚至是香港整体经济发展作出贡献。
观点地产新媒体：高银把启德那块地退了，是不是不看好香港的未来才退，还是因为缺钱？
查懋成：近期启德退地，只是个别事件。
我觉得每一个时间点都会有人看好，有人不看好，要不然就不会出现买卖。
大家都很关注近期一连串事件，这确实也导致市场出现观望态度。但我深信，待事件平息、社会回复正轨，年底前楼价仍有上升空间。
观点地产新媒体：香港本身还是很安全的，兴业放在这里很好。
查懋成：我在这里出生的，从来没想过要到哪里去。
观点地产新媒体：相比房地产，香港的资本本身，金融的属性还是最重要。
查懋成：金融这一块是最大的，而且美国要冲击，从这方面入手也是很容易的，毕竟美国是全球最大的货币实体，什么人不买账都不行。所以美国跟中国的银行较起劲来，我们很吃亏的。
观点地产新媒体：人民币的结算体系目前还没办法全球展开。
查懋成：未能展开，我们毕竟还是不在全球范围广泛流通的一个货币，就没办法说人民币用结算。现在中国在双边方面已经做了很多这样的工作，比如说跟巴基斯坦等等几个国家进行人民币结算，但是美元贸易在全球还是强势的。
观点地产新媒体：国内最近很多人在提倡开放金融，有人提出反对意见，有人表示赞成，您认为呢？
查懋成：不能一概而论。今天我们这个货币开放是像中国的改革开放一样的道理，永远不会改变这个方向，这个大方向永远是对的。
但是步伐走得快一点、慢一点，放开哪里不放开哪里都是有规矩的，不是说今天说了开放，明天就全部放开了，不需要这样做，要不然会受到很大的冲击。
观点地产新媒体：从年初开始，海外发债融资窗口开启，大量房企密集发行了数量不等的美元债，这对资金紧张的中国房地产企业而言有什么影响？您认为今年房企融资环境会如何变化？
查懋成：房地产企业素来需要较大的资金流动，因此无论是发行美元债或贷款，只要在合理范围内，对企业来而言都是较为正常的融资需求。今年国家出台了很多便利中小企业的融资条件，在这种情况下，相信房地产企业会从较为宽松的信贷环境中获益。
与此同时，用美元发债也能对冲人民币汇率风险，是个不错的部署。
香港兴业国际一直秉持稳健发展的脚步，不激进、不冒进，审慎地维持健康的财务状况，具备充足的现金流及较低的负债率。
观点地产新媒体：怎样看华为事件？
查懋成：对华为的生意当然不好，但也是在鼓励他们自主发展。华为肯定不会垮掉，国家也不会让它垮掉。
但是短期来讲可能要吃一点苦，业务还会受到冲击，这是毫无疑问的，希望这段难过的日子时间短一点。
观点地产新媒体：局势变化太快。
查懋成：非常快，只能这样了：眼睛睁开，乐观一点，迈步向前。
观点地产新媒体：从某种意义上来看，香港兴业国际也是一家多元化业务的企业，有说法称当下房企还没有找到“跟房地产一样赚钱”的行业和新业务，您认同吗？
查懋成：香港兴业国际的重点发展策略是在亚太地区进行多元化的发展，因此我们同步经营多项业务，包括地产发展及投资、物业管理、豪华酒店及服务式住宅、医疗保健服务及其他长线投资，体现和进一步深化了相互的协同效应。
秉持“创造品味生活”的愿景，我们致力于为广大的消费者“建品质人居，筑美满人生”。
“建品质人居”自然是指香港兴业国际的主营业务，譬如在物业投资和发展方面，我们延续多元化业务组合模式，凭借在特色小镇（香港愉景湾）方面连续开发40多年的深厚积淀，稳步推进优质住宅（上海的中山学林苑，嘉兴的香港兴业御缇湾、香港兴业璟颐湾，杭州的香港兴业耦园等）以及复合商业综合体的拓展步伐（兴业太古汇商业综合体、天津津汇广场等等），通过多元化业务的有机结合，优化资产组合，增加投资价值。
“筑美满人生”则更为宽泛，譬如大健康行业。未来十年，全球最具前景的五大行业中，排在首位的就是大健康产业。
事实上，近年来随着经济发展和民众健康意识的日渐提高，健康产业成为越来越多人的刚需。面对这个需求，集团决定通过建立优质的医疗保健服务网络，进行更完善的医学知识传播，为社区居所和社会民众提供更高水平的医疗服务。
对于我个人而言，我一直牢记和认同父亲査济民先生的话，他说“赚钱只是市场经济中的指标，而不是目的，对事业成败的责任和如何使事业健康发展，才是最重要的”。
观点地产新媒体：去年至今，香港几大家族陆续完成了新老管理层之间的交接，您自己有退休计划吗？一直以来，香港的企业更倾向于家族传承制，为什么？您认为职业经理人制度在香港和东方社会不常见的原因是什么？
查懋成：我个人认为，企业初创时，由于规模较小，个人角色占据着至关重要的战略地位，创始人确实掌控了企业的命脉。随着企业生根、发芽、壮大，逐步走向规模化、组织化、制度化等完善发展，个人所扮演的角色重要性应相应降低。
成功的公司不应因一个人的去留而有所动摇，更重要的是团队群策群力、各司其职的体制，成功的企业家除了能自己做事，也能培育人才、建立团队，为公司出谋献策。
最近相继交棒的同行前辈年纪都上90岁，若按此标准，我尚算年轻，还需打拼。家族继承不是必然，也谈不上是制度，主要是环境促成。
像我从小看着父母经营生意，耳濡目染，自然从中“偷师”；父母看到孩子长进好学，自然倾囊相授，接班这回事就这样顺其自然地发生，这是我个人的切身经验和感受。
这个跟华人家庭观念较重有莫大关系，正如我们小时候看到父母创业辛苦，自己年纪大一点就希望能为父母分忧、分担工作，顺势而为，也没想太多。
当看到父母年纪大了，就更加义无反顾。我自己当年留学美国，毕业后也曾出外闯天下，但父亲一声令下，马上回港加入公司，就这样四十年了。
但随着教育普及化、人才库扩大，职业经理人制度也是切实可行的。
领袖访谈：领袖的意义绝不在于复制性，而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。
