编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。
每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。
忙碌似乎是企业家的标配，不是在工作，就是在去工作的路上。采访澳海集团总经理何江丰时，他正是在赶往公司的路上。
由于面访的时间有冲突，最后与何江丰约在六月的一个下午进行电话采访，中间出现了一点小插曲。
电话并没有一次接通，谈起这件事，何总无奈道“骚扰电话比较多，信息安全比较缺乏，所以一开始拒接了电话”。
电话另一边传来中气十足且浑厚的声音，关于澳海的过往及未来，何江丰娓娓道来。
拥有吉大本科、清华大学硕士学历的何江丰先后在澳海集团的前身浙江三江地产有限公司、澳海集团澳洲分公司、长春澳海房地产开发有限公司留下足迹。二十年间，从财务专员到项目总经理再到区域总经理，除了日积月累的操盘经验，他更看重“建造一座城、培养一群人”的职业抱负。
2013年，在房地产行业扩张浪潮席卷而来的前夕，何江丰也迎来了自己的关键时刻——担任澳海集团的总经理。
澳海集团于1998年在杭州起家，以房地产开发为主营业务。在采访时，何江丰谈及澳海集团发展时提到两个节点，即两个10年。
于2019年，澳海集团已成立22年。作为行业的先头部队，澳海早在千禧年初便开始了全国布局的道路，在遍地黄金的第一个十年里，实现了初步的规模增长，从杭州走向全国，着力布局增长迅速的新兴城市，也形成了以刚需住宅产品为专长早期风格。
第二个十年
近几年，关于房地产市场未来的发展，不少知名房企提出战略转型，“活下去”“去地产化”“收敛聚焦”“多元化”“轻资产化”等声音不绝于耳。
不同于近年高风险高增长的行业发展风潮，澳海重运营低风险的战略风格更类似于香港房企，近几年备受追捧的粤港澳大湾区、物业上市、美元发债等，都没有吸引澳海参与其中。澳海如一股清流，始终踩着自己低风险、重运营的稳健节奏前进。
在收敛聚焦与多元化的争论上，何江丰表达了不一样的观点。
虽说房地产是个赚钱的行业，但他却表示：“房子不能一直造下去，但是消费和生活只要有人，还是必须得存在，是不可或缺的。”
何江丰进一步解释：“澳海的第二个十年更加专注于形成自己的产业链闭环，从上下游、客户服务到产品，包括房地产后端的产业，如农业、旅游、康养等，应把房地产作为一个长久的行业去看待。房地产的后端产业潜力更大一点，也是未来竞争的重点，需要提前布局。”
经历了总部搬迁至上海的澳海集团大楼、接连布局17座城市、进军9个省市后，澳海的发展不再是一味拿地和追求规模扩张，而是专注于客户服务和集团的闭环管理。
澳海对自己的定位很明确，查阅官网信息显示，公司目前在售项目有30余个，分布于17个城市，其中仅长沙、重庆、沈阳三地土储，占地面积将近400万平方米，总建筑面积超过1千万平方米。
在何江丰看来，重庆澳海涪陵江景项目与澳海的山水自然的产品理念配合度最高，项目目前即将开售。对于未来拿地上的考量，何江丰反复提及四川、湖北、河南三省，这也是澳海重点布局的中西部区域。
截止目前，澳海尚未开发纯商业的项目，何江丰表示短期也没有纯商业计划。可以说，澳海是对房地产住宅是“情有独钟”的，目前小型的社区商业是澳海商业运营的重点，为完善社区配套，澳海还推出了自营便利店，作为特色商业功能补充。
被问及澳海集团是否也在走多元化的道路，何江丰回应：“澳海不能算作是多元化，只能说是房地产主业衍生出去的业务，因为所有的业务都是围绕客户服务来打造的。”
在发展的这十年中，澳海的投资脚步也走到了国外。在海外项目方面，农产品、房地产旅游上的投入比较大。何江丰介绍：“澳海的海外投资主要是澳大利亚的农牧业，配有少量但持续的房地产业务。”
下一个十年
2019年对澳海来说是关键的一年。
今年开春过后，土地市场出现回暖迹象，深圳、杭州、东莞等土拍持续升温，各城市推地数量不断增加。房企销售有所增长，资金回流并开始筹划下半年的拿地扩张，争夺地块的热情丝毫不减。
作为第三个十年的开端，澳海并没有频繁出现在土地市场上。截止今年6月底，澳海共获得5个新项目，其中分别在长沙和银川各拿下2宗地块。
对于澳海的拿地策略，何江丰表示：“今年拿的地块是去年原本就已经定下的计划，都是出于从长远战略布局考虑比较多一点，我们不会因为一季度销售形势转暖就盲目参与土地争抢，这与公司稳健风格不符。”
澳海的土地储备基本是在二三线城市，开发年限年基本都在十年以上，除了拿地布局，“更需要精细化和做好后续服务，这是澳海追求的。因为买地盖房子再卖掉，这其实也是一种资源浪费。把后续服务做好，这也是一块资源。”
澳海一步步实践着服务理念，没有停下对房地产后端产业如农业、旅游、康养、金融等开拓的脚步，在何江丰描绘的下一个十年里，不仅有房地产项目的开发，还会逐渐把农业、旅游、服务作为接下来五年里的重点开发项目，发展为集团稳定配套产业。
今年6月16日，澳海集团获得一个300万平米莲花山区的旅游项目——东北亚野生动物世界，预计投资30亿元，这是澳海迈向旅游产业的第一步。
生态农业方面，澳海集团成立子公司建造了米擒酒庄、江西余干县生猪养殖场、Butheroo澳牛农场以及江西油茶基地，农业产业占地面积将近8000万平方米。
以下为观点地产新媒体对澳海集团总经理何江丰先生的采访实录：
观点地产新媒体：您怎么看待今年房地产行业的形势变化？
何江丰：国际环境形势复杂，对国内市场还是有起到负面影响，中国经济面临下行压力。
但是从房地产来说，我觉得今年正因为国际大环境不好，而且房地产是一个投资变动比较大的行业，对房地产行业影响还是比较小的。
澳海主要是做国内市场，平稳的基本态势应该不会发生根本的变化。不同的房企，各自定位不太一样，澳海主要还是针对于服务产业链。因为澳海现在做比较多的闭环，不像以前拿地投资卖房。
澳海主要是深耕二三线城市，有对行业的焦虑，但对于怎么样把客户服务做好，这是目前比较关注的。会有一点危机感，因为前几十年大家都在扩规模，但特色更重要，如果纯粹的去拼拿地、扩规模、搞融资，我觉得现在这个阶段可能不太适合。
澳海是1998年成立的，今年是第21年了。前十年和大部分房企定位差不多，就是要规模扩张。但后十年，澳海比较专注于把自己的闭环做好，从上下游、客户服务到产品，包括房地产后段产业，澳海也投资了农业、旅游、康养等。
而且从房地产主业来说，澳海的土地储备量还可以，二三线城市基本上开发年限都在十年以上，规模和存量本身都还可以。
要把房地产行业看做是一个长久的行业去看待，澳海也经历了好几次波动和调控，要把整个产业链做好。
观点地产新媒体：您认为因城施策的含义是什么？今年政策环境趋势将会如何？
何江丰：因城施策是根据国家城市的经济发展，包括定位，房地产市场的规模、空间、产品类型等，最关键的还是人们的需求。其实房企也一样，中国房地产企业应该因城施策，不能一刀切。
今年来说，维持不松不紧的概率会更大一些。国内大环境慢慢变好，可能国际环境不太好，房地产毕竟在国民经济中占较大比重，影响的产业、行业也比较多。严厉的政策肯定是不会再出，要维持一个行业长久的发展，政策不宜过多变动，大起大落都不是好事。
观点地产新媒体：融资环境在不断缩紧、去杠杆等，澳海如何解决资金问题？有哪些重要的融资渠道？
何江丰：融资的局限性应该要打开，这几年传统融资渠道一直是收紧的，主要是为了金融的稳定性。
去年，去杠杆的成效还是显著的，但社会资金也大量沉淀，如果能找到一个合适的渠道挖掘出来是好的。
政策可能缩紧，但是目前政策主要还是管理国有资源，如国有银行、国有金融机构，民营相对来说可能监管还不是那么严。上个月又出台了一些文件，资金应该说对银行、金融机构和金融房地产又有点严。
很难靠某个单一的手段去改变这个状况，我觉得这是综合性的，包括为什么澳海未来要往金融的方向再深入，要发挥民营企业的优势。
融资渠道目前包括直接的、间接的、资本市场或合作开发，现在合作的项目比较多，澳海各种渠道都有在做，但不同的时间阶段和政策环境下，可能侧重点会不一样，很难说哪个特别重要。
观点地产新媒体：您怎么看待二三线城市房地产市场？
何江丰：和一线城市相比，专注的点可能不太一样。伴随着国家城镇化建设的政策要求，放开了一些城市的落户条件。房地产跟人口密切相关，所以户籍政策的放开对城镇化起到引导作用。
一线城市北上广深还是管的很严，人口虽然增长比较快，但国家对房地产还是有一些调控，就目前一线城市的房价来说，投资的潜力不如二三线城市，包括资金流向等，二三线城市房价的上涨幅度还是比较可观的。
现在很多房企都在布局二三线城市，甚至有的已经跑到三四线。国家中部和西部产业的发展这几年还是挺显著的，从GDP发展看，这几年快的几个区域基本上属中西部，澳海对二三线城市区域还是保持一个比较乐观的态度。
观点地产新媒体：未来房地产在哪些区域还有发展的机会？
何江丰：房地产是资金密集型企业，资金流向很重要，资金有逐利性，要看回报率。
一线城市基本上高端产业比较多，如金融、科技，二三线城市主要是发展大部分传统产业像制造业，比如武汉、成都、郑州，包括周边地区像长沙、中部城市等，传统制造业的发展吸引了大量技术人才包括产业工人，也带动了经济发展GDP。
这四个地方发展比较快的，房地产这几年也是挺好，有挺大的发展空间。
观点地产新媒体：接下来三到五年，房地产开发的机会还会受到政策红利的影响吗？城镇化会一直持续，还是红利期吗？
何江丰：红利肯定是存在，但是有一个衰落期。前几年可能对资本市场大家都挺看好，因为资本市场主要运作还是在一线城市，从现在开始的五年，国家经济也在转型，我觉得大城市在舒展它的功能，包括北京雄安新区、通州副城等。
从分散化来看，大城市化其实受到了一定制约，中小城市的城镇化这几年应该是关键的时刻。我觉得中等城市跟大城市的汇聚力下，城镇化的速度可能会加快，大城市的人口在回流到二三线城市。
观点地产新媒体：去年到处都是流拍或低价拿地，今年土地市场存在回温现象，原因是什么？
何江丰：主要还是企业资金状况决定。去年从10月份开始，很多热点城市的销售情况发生一些变化，销量速度没那么快，导致了第四季度的销量往下跌，对房企的资金状况产生一定影响。
今年一季度资金的回流情况不太好，但到了二月份，房地产市场开始回暖，国家现在对价格调控政策力度比较大，房价没怎么涨，但是销量上去了，资金回流变快，导致三月底到四月份以后拿地的热情比较高，房企都在筹划下半年到明年上半年的土地储备。
观点地产新媒体：澳海是否会趁着这个窗口期多拿地布局城市项目？
何江丰：对，大的形势澳海也差不多，今年一季度销售还可以，5月份拿的地块是去年就已经定下的计划。
澳海从长远考虑比较多一点，是原本就有规划布局拿地，倒不是因为一季度销售好了去争一些地。
澳海现在9个省，基本上定位为9+3，但在武汉的主城还没有地，未来河南、武汉、四川这三个地方会是澳海重点布局的区域。
观点地产新媒体：目前哪个项目能代表澳海的风格，是比较具有代表性的？
何江丰：在重庆的澳海涪陵山区项目，这个项目整体来说跟澳海的理念配合度是最高的。因为从98年到现在，澳海秉承八个字——诚信、务实、开拓、创新，代表了不同的阶段，也是一种理念。
澳海想给业主打造一个完美的生活空间，包括社区服务、智能化、装修、农业、旅游等，满足业主各方面的需求。澳海还发展康养、金融、供应链等，尽可能解决业主消费上的需求。
观点地产新媒体：除了地产开发主业外，还有多元化的业务如红酒、茶油等，关于多元化和聚焦主业，您有什么看法吗？
何江丰：我觉得澳海不能算是多元化，只能说是房地产主业衍生出去的业务。因为所有的业务都是围绕客户服务来打造的。
五年内房地产可能还是保持一定的增长性，但五年以后，或是未来20年，甚至30年，房地产能否持续发展下去，我觉得根本原因不在房地产，房地产后端可能是未来房企竞争之地，且后端产业的潜力可能更大一点。
房企单纯做住宅开发，五年甚至未来十年，不会有很大问题，但未来20年甚至30年，后面要发展则需要提前布局。
房子不能一直造下去，但是消费和生活，只要有人，还是必须得存在的，是不可或缺的一部分。
这十年，澳海把服务的群体扩大以后，未来在这上面是大的资源，所以需要提前布局这些产业。
观点地产新媒体：澳海的差异性体现在哪？体现在打造整个全产业链吗？
何江丰：住宅产品跟一般的商品房有一定的区别性，不同的消费群体、地域可能有不同的需求，有的可能需要规模企业，可有的需要精细。
澳海的理念是做后续的服务，这是一直在追求的东西，因为买地盖房子再卖掉，这其实也是一种资源浪费，需要把后续的服务做好，这也是一块资源。
观点地产新媒体：除了康养、金融之外，未来还会开拓哪些业务？
何江丰：我觉得能把农业、旅游、康养和金融这四个块板块做好已经挺不容易的。
未来五年内，澳海重点会放在农业和旅游。下一个五年，基本上农业和旅游产业已经属于稳定产业，澳海就会把重点放在康养和金融。
观点地产新媒体：澳海在海外有什么投资项目？经营情况如何？
何江丰：海外投资主要是农业，有少量房地产，主要在澳大利亚。在新南威尔士州有一个农场，占地面积大概12万亩，已经营两年，主要是养殖食用牛；在墨尔本有一个房产项目，但主要还是农场为主。
能在海外去开拓一个农场算是澳海的优势，国内外农业上的投资有点区别。在国内主要是农业加工，澳海在江西有个油茶厂，有1.5万亩的油茶基地，主要以加工种植和旅游为主。
因为国内缺少集中的土地和自然条件，养殖业的农场只能在海外开拓，像澳洲的农场都是放养，国内就不太容易找得到这样的适合养殖的农场。
观点地产新媒体：澳海的商业项目有哪些？
何江丰：澳海没有纯商业项目，基本上都是住宅配套、社区服务项目。因为澳海的体量比较大，可能看上去有商业项目，但澳海不做纯商业。
未来暂时没有商业的计划，主要还是做自己的特色，即做服务。小商业有涉及，如社区配套、业主服务等，但大型商业像办公楼目前不会做。
