观点房地产网深圳六月，太阳烤焦了大地，海风吹不走热量。
位于深圳东部大梅沙的万科中心入口，在万科物业管理人员的统一指导下，股东们开通了三个二维码——国务院客户、深圳健康码和万科物业自己的网站，并逐一注册。
疫情和炎热的天气没有影响到现场出席会议的股东的情绪。虽然万科中心下沉式活动中心的错开和距离的增加使得出席会议的股东人数看起来比往年少了很多，但活动中心在会议开始前30分钟仍然有人。
出席万科管理层会议的有余良董事长、深圳地铁集团辛杰董事长、朱九生总裁、执行副总裁兼首席运营官王、朱旭书记等十余人。
王石退出股东会已经三年了，于亮接任后再次迎来了董事会的改选。
三年似乎是一个周期，股权之争已经结束，广信的资产组合有了新的发展。深圳铁路也很少第一次参加年度股东大会。
三年不容易
& ldquo三年前，我从王石主席手中接过了这个沉重的包袱。当时我说了六个字:感激和感激，责任和压力，信心和勇气。三年后，这六个字仍然可以概括我现在的心情。& rdquo似乎有感慨，于亮在讲述自己这三年的感受时经常会停顿一下，而且似乎在认真思考。
毕竟，他也承认过去三年的挑战确实很大。
& ldquo一方面，我们应尽量减少长期股权事件对万科管理层和团队稳定性的影响；另一方面，房地产业的白银时代特征越来越明显，胜利进步的时代还很遥远。从土地红利到财务红利，这个行业发展的决定性因素现在正处于管理红利时代。& rdquo于亮说道。
四年前，万科创始人王石被提议解雇，万科的一些签约和出售项目面临终止的风险。该银行仔细考虑了万科的信用评级，合伙人调整了业务条款，猎头公司击败了员工。
当时，于亮似乎有点无奈:管理团队将尽最大努力维护它，但今天我们也感到无能为力。& rdquo
当时，余良只是王力可·施，而宝能提出了罢免他的动议。在股东大会上，王石甚至使用了& ldquo妥协。描述万科管理层和大股东之间的沟通显示出混乱。
于亮在2017年度股东大会上接管时，宝能是第二大股东，尽管它没有进入董事会，万科的股权结构仍处于混乱状态。
随着时间的推移，万科在2017年赢得了深铁的支持，宝能从2018年开始逐步减持股份。在万科今年第一季度公布的十大股东中，巨盛华仅持有1.14%的股份，股权纠纷成为过去。
& ldquo三年前，万科的股权结构不稳定。三年来，在股东和社会各界的信任和支持下，我们迎来了一个相对稳定的股权结构。& rdquo对于亮来说，更重要的是从深铁获得更大的支持:& ldquo特别是，深圳地铁作为大股东，强烈支持万科的混合所有制机制和我们的业务伙伴机制。& rdquo
在新一届董事会的候选人名单中，深圳地铁作为大股东，其席位数量没有变化，仍保留三个席位，即深圳地铁董事长辛杰、总经理、副总经理李。
万科管理层席位与上届持平，仍为三席，分别为于亮、朱九生和王。
四个支架
2017年，深铁公开表达了自己的观点。四个支柱。承诺:支持万科混合所有制结构，支持万科城乡建设和生活服务提供商战略，支持万科业务合作伙伴机制，支持万科管理团队按照既定战略目标实施经营管理。
在过去的三年里，深铁一直以资本管理而非企业管理的方式履行其作为大股东的职责，很少出席年度股东大会。
这一次，深铁参加了年度股东大会，辛杰坐在于亮的左手边。在阅读提案的内容时，他们不时交换意见，态度密切。
股东们显然担心他们将来是否会继续保持这种状态。辛杰直言不讳地说:我们希望成为万科的合格股东，与中小股东一起支持万科的发展。因此，我们不仅要坚持& lsquo四个支架我承诺全力支持万科未来的发展，这是指对地铁的全程和全力支持。& rdquo
深铁对万科的支持甚至直接达到了业务层面。
2020年4月，万科首次与深圳铁路联手赢得佛山& ldquo香港城。然而，这仅仅是个开始:6月29日晚，万科宣布与深铁签署备忘录，共同投资成立一家合资公司。双方各持有50%的股份，充分发挥各自优势，深化合作。轨道+物业& rdquo实地合作。
备忘录的签署确定了双方的合作范围，包括合作获得地铁项目的上盖和周边土地，以及实施项目开发；轨道沿线城市更新项目的收购、开发、建设和运营；沿线土地整理和效益协调项目的收购、开发、建设和运营；生产城市整合大型项目和新城发展区，协调发展、建设和运营；以及双方共同推动的其他项目。
万科公告指出，合资公司的成立有利于加强双方的战略协调，充分发挥深铁在轨道交通建设运营和地铁上层建筑开发运营方面的综合优势，而万科则充分发挥其在城市规划研究能力、房地产开发经验、专业能力和品牌影响力等方面的优势，实现双方互利共赢，促进双方可持续发展，推进TOD模式。
& ldquo麦德龙集团三合一集团未来与万科的合资企业将坚持市场化和法制化的原则，共同探索& lsquo轨道+物业和车站城市发展。& rdquo辛杰表示，深铁与其合作伙伴的未来合作必须得到优化。万科是世界一流的领导者，行业第一，合作是永恒的。
新洁甚至说万科没有考核目标:于董事长带领的团队在行业和市场中苦苦挣扎。我们也相信，在俞董事长的领导下，这个团队能够克服困难，更好地回报我们的股东。& rdquo
话音刚落，会场上就响起了阵阵掌声。
向董姐姐学习
过去三年，万科迎来了一个新时代。生活& rdquo，然后到& ldquo整合基本磁盘每年都有不同的态度。
& ldquo当市场发生变化时，战略应该改变，管理应该改进。与此同时，我们仍然面临着一个重要的变革时期。如何解决眼前表现和长期变化之间的平衡是我的责任和压力。& rdquo在于亮看来，房地产业已经告别了土地红利和金融红利，应该向制造业学习管理红利的时代。
作为对这一声明的回应，一些股东感到好奇。代表性制造企业格力的净资产收益率为30%，而万科目前只有20%左右，最高仅为22%。万科如何提高净资产收益率？
& ldquo我们应该向董姐姐学习。& rdquo于亮很少和股东开玩笑。
& ldquo就净资产收益率而言，有很多方法，比如提高杠杆率，但如果有波动怎么办？我们可以改变会计政策，对投资性房地产采用公允价值会计，这将从估值的增加中产生大量的账面利润，但估计的利润没有现金流支持，这与我们的价值有很大的不同。& rdquo
于亮直言不讳地表示，从股东对万科的要求来看，所有的维度都必须满足，比如速度和规模、净资产收益率和负债率。但这是一项不可能完成的任务，所以最好保持平衡。压力和责任也包含平衡各方的压力和责任。所谓的持久基础需要稳定的现金流、盈利收入和现金流利润。
就数据而言，万科似乎在过去三年中找到了良好的平衡。2019年销售额增至6308亿元，营业收入增至3679亿元，归属于母亲的净利润从2016年的210亿元增至389亿元。1亿元，累计增长85%；股息从87亿元增加到118亿元，累计增长36%。
股东自然不希望自己的权益被稀释，更不要说以低价稀释了。据了解，在过去的六个月里，万科的股价已经从每股33.6元的高点跌至目前的每股26.14元。万科选择以相对较低的股价发行额外的h股，使3.155892亿股h股以25港元的价格发行。
这让许多股东感到困惑，甚至有些股东直言不讳地表示，经过多年的投票，这是他们第一次投反对票，坚决反对相当于资产出售的低价发行。
对此，朱旭解释说，h股发行的重中之重是增加h股比重，提高h股流动性。每次配售都引入长期基金，稀释度相对较小，股价贴现率非常低。
对于多年来首次申请股份回购预授权，朱旭解释说，主要原因是监管部门近年来不断简化回购决策程序，公司在修改后的章程中做了相应调整，申请授权的条件已经成熟。
& ldquo今后，如果市场出现任何意外情况，如股价连续20个交易日下跌超过30%或跌破每股净资产，根据这一授权，董事会可以立即开始回购，以稳定股价，保护股东权益。如不需要维护市场稳定，股权激励、发行可转换债券、减少注册资本等其他情况需提交股东大会审议决定后方可进行。& rdquo
