尚坤房地产公司于今年3月底向香港交易所提交了招股说明书，该公司最近频频出手。
五一假期刚过，尚坤房地产就传来消息，三盛集团前执行副总裁冯慧明接任尚坤房地产新一任执行总裁，负责融资、金融和资本市场。5月12日，尚坤房地产的全新产品线正式发布。尚坤房地产将住宅物业产品分为四个标准化产品线，即四季、岳山/半岛、云和ThS。每个系列都以特定的市场定位满足客户对生活场景的多样化需求。
据业内人士透露，在融资和金融方面有丰富经验的冯慧明将帮助尚坤房地产上市。在这家不断发展壮大的房地产公司中，冯慧明占据着“主要位置”，也处于一个有希望的位置。同时，全新产品部门的正式发布也充分证明了尚坤房地产正在积极寻求变革，其进步心态不言而喻。
现在，再仔细回顾一下尚坤房地产的招股说明书，我们不难发现，尚坤房地产在过去十年的发展中，的确刻有中小住宅企业的烙印。例如，高峰规模导致早期高负债和负经营现金流。然而，不可否认的是，其自身的质量和财务亮点同样突出。
毛利高，净利率低，仅仅是因为以低价收购土地会导致更高的土地税。
就业绩而言，尚坤房地产的收入近年来稳步增长。从2017年到2019年，收入分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元，复合年增长率为1.5倍。值得一提的是，在过去三年中，中国的房地产调控政策一直在不断收紧。到2019年，整个行业的增长率已经放缓至一位数。尚坤房地产的规模很小，但它的增长率确实惊人。
2018年的收入增长是由数量和价格驱动的。2019年，由于已交付物业向苏州扩展，苏州物业的平均售价低于上海，确认平均售价同比下降。因此，收入增长主要受确认建筑面积增长的驱动，与2018年相比有所下降。
数据显示，2017年至2019年，尚坤房地产确认总建筑面积分别约为43000平方米、144000平方米和200000平方米，确认平均售价分别为每平方米27244元、47117元和37216元。
此外，就盈利能力而言，尚坤房地产并不逊于房地产龙头企业，三年毛利率分别为30.9%、51.5%和40.8%，处于行业较高水平。归属于母公司所有者的利润分别为4997.1万元、1.55亿元和2.2亿元，复合年增长率为1.09倍。
然而，高利润率的另一面也带来了更高的土地增值税和所得税的支付，导致在从原本较高的毛利中扣除税费后的净利率较低。作为回应，尚坤房地产在其招股说明书中坦率承认，它将在2018年为上海带来更高的毛利率。上海舒眉尚坤岳山？尚坤岳山和上海的四季？李记、岳山、新城的住宅物业增加了土地增值税。所得税支出从2017年的1.83亿元增加到2018年的23.4亿元，2019年又下降到18.77亿元。
现金状况逐年改善，账面资本超过34亿笔交易的平均水平。
随着利润水平的提高，2019年尚坤房地产经营活动产生的现金流量将为正，达到20.08亿元。同时，尚坤房地产的现金状况也逐年改善。从2017年到2019年，现金和银行存款余额分别约为8.29亿元、15.44亿元和34.84亿元。截至2020年2月，尚坤房地产账面资本为34.33亿元，其中限制现金23.6亿元。
关于限制性资金，业内分析人士表示，由于政府的预售监管和银行监管，项目开发资金将受到一定限制，但政府的限制性资金可以用于支付项目资金，银行的限制性资金也可以用于偿还银行贷款和利息。
然而，房地产行业具有高杠杆的属性，这意味着房地产企业的快速扩张将不可避免地伴随着高负债。尚坤房地产也不例外，但数据显示，尽管该公司近年来保持了规模增长，但其债务状况有了显著改善，净负债率从2017年的684.9%降至2019年的118.8%，好于一些房地产企业上市前的水平。
由于尚未上市，与其他上市多年的上市公司相比，尚坤房地产的融资渠道相对狭窄，融资成本相对较高。截至2019年底，公司资产管理、信托融资等融资安排约45.21亿元，占公司计息银行及其他借款总额的66.8%。这些融资利率通常相对较高。加之近年来房地产融资趋紧，公司加权平均实际利率也逐年上升，2019年达到9.4%。然而，随着上市后融资渠道更加多元化，公司的加权融资利率有望下降。
只要有足够的资源继续增长和偿还债务，暂时的高额债务不会影响公司的正常运营。尚坤房地产的业绩收入和利润稳步增长。目前的土地储备足以在未来2-3年内进行开发。此外，公司具有较强的经营能力，平均销售周期为7.7个月，优于住房企业9.6个月的平均水平。高周转率确保了现金回流。因此，即使暂时不占用土地，短期发展问题也不大，债务风险可控。
随着明星经理人的进入，上市后，尚坤房地产可以利用上市平台继续扩大规模，优化债务结构。与郑融房地产类似，其销售规模和土地储备继续增长，但净资产负债率从上市前的183.2%下降到目前的75.2%，短期负债率从54.6%下降到34.2%。中粮控股2019年的平均融资成本从上市前的9.9%降至2019年的9.4%，进一步优化了财务结构。德信在中国上市后，2019年短期贷款率从63.5%降至39.3%，现金短期负债率从1.0倍升至1.4倍，短期偿债压力明显改善。
