文/乐居财经研究所曾淑佳、魏伟在财务报告中将利息资本化，通常是指将贷款利息支出确认为资产。需要很长时间才能达到可销售状态的存货，以及投资性房地产产生的贷款利息费用，都在资本化的范围内。住房企业将按照会计准则在房地产项目竣工前将利息资本化，竣工后停止计息。由于它们的资本化比率不同，这种方法通常成为开发商调整利润的一种方式。为了全面直观地了解过去一年房地产行业的利益转换情况，乐居财经精心策划并推出了《2019年住房股份资本化利息清单》。通过跟踪住房企业年度财务报告，从住房企业利息资本化的金额和比例等指标入手，结合净利润的变化，恢复住房企业真实的财务状况，分析行业风险。两家住房企业的资本化利率为100%。
超过90%的11
房地产是一个高杠杆行业。在项目运作过程中，需要高资本来杠杆化。因此，房屋公司需要面对大量的贷款利息。一般来说，大型房企的利息支出总额也比较大。2019年，中国恒大的总利息支出为684.4亿元，融创中国和碧桂园超过200亿元。新城开发、万科企业、富力地产、龙湖集团和凯撒集团都超过了100亿元。乐居财经监测的64家住房企业平均利息支出达到56.65亿元。根据会计准则，住房企业的大部分利息支出可以资本化并转入存货。房地产项目的开发周期一般较长，一年内积累全部利息显然是不合理的。因此，有必要根据项目的结转来分摊费用。与其他行业相比，房地产的利息资本化率(资本化利息金额/利息费用总额)相对较高。乐居财经的汇总数据显示，64家住宅企业的平均利息资本化率高达68.97%。其中，有50家的利息资本化率在50%以上，占78.1%；利率资本化率在70%以上，占56.2%，仍在一半以上。具体到单个企业，碧桂园和美的置业者的利息资本化率已经达到100%，排名第一。然而，三盛控股、中海鸿洋、五矿、嘉华国际、禹州房地产、凯撒集团、中海、郑融房地产、中国奥林匹克公园排名前3至前11位，利率资本化率在90%以上。然而，资本化利率与销售规模不成正比，在数以亿计的住房企业中，一些开发商仍然保持着相对较低的指数值。例如，世茂地产、龙湖集团和万科的资本化利率分别为55.57%、49.71%和38.09%。由于各种住房企业贷款本金和项目开发占用的不同，利息资本化率也不同。从利息资本化原则来看，作为一个房地产企业，资本周转效率越高，利息资本化率越高。当周转率达到一定程度时，利息资本化率也可以达到100%。另一方面，这一比例的高低也反映了住房企业各自的“考虑”。他们可以根据实际情况适当调整利润。由于房地产的预售和交付周期，会计利润表现一般比销售晚两年左右，也就是说，房地产企业一般会提前两到三年预测其会计业绩。如果你不想给接下来的几年增加太多的成本压力，那么尽快花掉是合理的。资本化利息占净利润的34倍。
尽管利息资本化是调整利润的利器，但资本化的利息不会消失，而只会在未来得到反映。如果资本化利息金额占当年净利润的比例过大，通常会被视为利用未来空间来维持当前利润。乐居金融统计发现，2019年，64家住房企业的总资本化利息金额占净利润总额的55.18%。根据不同层级，有3家住房企业的资本化利息与净利润的比率为负。有24家住房企业，比例为1%至50%；50%至100%之间有19家住房企业；100%以上的住房企业有18家。也就是说，37家住房企业通过利息资本化赚取了超过一半的净利润。18家住宅企业的净利润全部由资本化利息金额支撑，否则已经发生亏损。其中，三盛控股公司2019年资本化利息金额10.46亿元，净利润3100万元，两者之比达到3403.84%；凯撒集团资本化利息100.78亿元，净利润41.64亿元，占比242.03%；卓志连资本化利息金额1.14亿元，净利润5100万元，占比224.99%。这三个是前三名。利息资本化是根据会计准则进行的，所以房地产企业采取这种措施没有错。然而，从这些数据中，我们可以窥探到住宅企业的发展态势，并体会到利息资本化对利润调整的直接影响。例如，三盛控股是64家2018年净利润为负的房地产公司中的唯一一家。2018年，其净利润为-1.86亿元，之后经过大幅的利息资本化，其净利润在2019年转为正3100万元。另一方面，2019年五矿地产、嘉华国际、殷诚国际、景瑞控股和柠檬国际等21家房地产公司的净利润均出现下滑。它们中的大多数都有一个共同的现象，即资本化利息金额与净利润的比率相对较小，不能支持利润。乐居财经学院
