观点。com“突破需要载体”。出售珠海翠微村旧股权、为奥园健康引入大股东的中国奥园，仍在想方设法为身陷险境的房地产企业债务重组“突围”。
2月28日晚间，中国奥园集团有限公司发布公告称，已与集团主要海外债权人就暂停偿还集团主要海外债务的拟议安排条款进行了建设性讨论。
延期偿债安排涉及12笔美元债务，本金总额为34.53亿美元，约合人民币239亿元，其中5笔已于2022年到期，7笔将于2023-2027年到期。
除了整体暂停偿还12笔境外美元债务，当天有消息称，奥园国内债务也在同步发力，如通过以房抵债的方式，向金发科技释放2.53亿元欠款。
对于奥园来说，引入战投，推动债务重组，仍然是当前最迫切的任务之一。毕竟它的停牌时间已经接近一年了。
暂停偿债
2022年4月1日上午9点，中国奥园和奥园健康开始在港交所停牌。按照18个月的停牌期计算，奥园解除退市风险仅剩7个月。
2月28日晚间，中国奥园发布公告称，经相关讨论，由多名海外优先票据持有人(约占海外优先票据未偿还本金金额的20%)组成的临时小组已书面原则同意概述拟议债务暂停安排主要条款的无法律约束力条款。
根据新媒体的意见，暂缓偿还债务的主要规定是：在暂缓偿还债务期间，债权人中止且不采取任何与境外债务有关的强制执行行为，以及拒绝任何其他境外债务持有人采取或提出的任何强制执行行为的任何行为(包括清算程序的启动)。
近年来，清算请愿的动作对于房企来说并不陌生。据不完全统计，世纪佳缘国际、大发地产、傅生国际、花样年、泛海控股、中国恒大、龙光集团、融创中国等多家企业都收到了债权人的清算申请。
有分析认为，参与清算请愿的部分债权人旨在向企业施压，要求其及时偿还债务。
通过驳回一些债权人的清算申请，中国奥园或许能够减轻债务偿还带来的被动压力。
然而，天下没有免费的午餐，中国奥林匹克公园需要为债务暂停计划支付高额的同意费。
公告称，中国奥园需在债务中止协议生效之日起第15个营业日或之前，向签署协议的债权人支付债权人境外债务本金金额的0.25%。一个月内签约的，支付境外债务本金的0.5%。
这一暂停偿还债务的提议有多重原因：首先，在全面重组谈判期间，迫切需要为集团的海外业务提供稳定性，并为所有债权人保全集团的价值；第二，提供一个稳定的平台，促进与潜在战略投资者的磋商，以实现全面重组的预期结果；第三，增加透明度，为债权人提供有效途径，监督集团的财务状况和全面重组的进展。
中国奥园表示，如果拟议的债务暂停安排得以实施，将为集团与主要海外债权人就全面重组条款进行谈判提供一个稳定的平台。
“全面重组”这个词多次出现在奥园的公告中，频繁提及的原因可能是为了提前预热未来的重组计划。如果重组方案通过，中国奥园的复牌计划有望实现，同时可以进一步引战。
据接近中国奥园的知情人士透露，已签署延期偿付的债权人占海外优先票据未偿还本金金额的20%，已经是奥园最大的债权人。预计奥园重组方案即将出炉。
Activel
1月14日，山东健康发布海报，提及参与珠海翠微村旧改。工商信息显示，翠微村改造主体珠海奥园华府置业有限公司于1月6日进行了工商变更，其中山东健康持股60%，奥园持股40%。
新媒体称，翠微村旧改曾号称是珠海奥园集团最大的旧改项目。该项目位于珠海市香洲区前山板块，占地34万平方米，建筑面积173万平方米。2021年底在市场开业。然而，2022年初，翠微村旧改因奥园债务问题被迫中止。
随后的公告披露了中国奥园与山东的国有交易细节。奥园商业持有目标公司55%的股权，奥园城市更新持有山东颐养健康集团房地产(集团)有限公司5%的股权，总对价为人民币5.84亿元。
5.84亿元对于要偿还的巨额债券来说，显然只是杯水车薪。但奥园仍保留翠微村40%的股权，或许是为日后东山再起做准备。
2月16日晚间，持续15个月的物管平台出售传闻尘埃落定，中国奥园宣布接管奥园健康29.9%股权。买方为广州南粤基金集团有限公司与兴侨香港共同设立的“南粤兴侨基金”，现金对价为2.56亿港元。
账面上，中国奥园将因此次出售实现约4500万元的估计亏损。事实上，奥园通过出售奥园健康29.9%的股份，获得了广州国资南粤基金推进旧改项目的承诺。
截至2021年上半年(年度结果尚未公布)，中国奥园拥有超过70个处于不同阶段的城市更新项目。当时预计新增可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。
由于项目转换商品价值可观，且手握众多城市更新项目资源，从2021年下半年开始，中国奥园陆续处置了部分旧改项目。
除了出售资产、盘活旧物等措施积极自救外，中国奥林匹克公园还采取债转股措施。
就在债务偿还暂停的同一天，金发科技发布公告称，奥园集团通过子公司重庆金阳转让重庆奥园建云山相应资产，以补偿奥园资本所欠广东金奥商业保理有限公司部分股权转让款。
估价对象位于重庆市北碚区易云路18号，小区名称为金阳缙云印象。本次交易标的包括159套住宅房地产。经协商，标的房产交易价格为3.23亿元。本次以资产抵债后，奥园资本及奥园集团减少欠金发科技金奥保理的股权转让款2.53亿元，金发科技金奥保理剩余未付股权转让款1.36亿元。
债转股并不少见，在中国奥林匹克公园和更多流动性紧张的房企身上可能还会继续出现。目前，中国奥林匹克公园已经采取了许多措施，但全面债务重组的前景仍是未知数。
解聚|由表及里，观察解读行业、企业、市场真实的一面。
