名城(行情600094，诊断股)最近有点忙公开募集资金发债。
日前，大名城董事会决议通过公司定增方案。本次，大名城将向创始人余培卓、余凯等35名特定对象发行不超过6亿股a股，拟募集资金总额不超过30亿元。
公告发布前不到10天，大明市也发布公告称，官方拟以非公开方式发行公司债券，规模不超过30亿元。无论是30亿元定增融资，还是30亿元企业公募债，在资金用途上，大名城均指出将用于旗下房地产项目建设和补充流动资金。
进军房地产是名城近期的战略重点。表面上看，名城战略确实给公司带来了实质性的收益。2021年仍报亏损6亿元，预计2022年扭亏。不到一年的时间，名城短时间内实现“翻身”，见效快，实属不易。不过，市场也对名城的表现提出了质疑。
2015年从地产转型为金控后，2020年，名城将再次回归地产行业。此后，除了偶尔的抢地，这座名城一直处于休眠期。如今房地产行业的发展模式被重塑，想要在“回归市场”的格局中占据一席之地。名城手里还剩下什么牌？这座名城在看似意气风发的背后隐藏着怎样的“必然”和“不确定”？
可售货值将告罄，大名城融资补血
2020年上半年，大名城在公开市场上接连拿地7宗，斥资53.72亿元，其中6宗位于上海，部分地块溢价率超过20%。在当前时期，上海土地市场的平均溢价率仅为14%左右。
2021年上海三轮土拍中，大名城一举拿下三幅地块，分别是奉贤区庄行镇、青浦区重固镇棉电路、自贸区临港新区，总成交额32.77亿元。2022年6月8日，在上海首轮本地拍卖中，名城以8.88亿元竞得青浦重固镇一块土地。
三年来，名城在高溢价率的华东地区上花了几百亿。但高价地块压缩了企业的利润空间，随着竞争性地块出让周期的到来，名城将面临毛利率的缩水。
行业分析师指出，行业高价拿地潮出现在2017年、2018年前后。这批地块一直集中在2020年、2021年前后，行业毛利率也在2021年后脱水回归正轨。从大明目前的拿地金额和节奏来看，其转折之痛将在2023年和2024年到来。如何调整毛利率，赶上行业，也是大明要考虑的问题之一。
但在有卖无的局面压力下，名城只能大踏步买地囤货。2020年以来，名城待开发土地面积和规划建设面积不断下降。2020年，待开发土地面积127.96万平方米，规划建筑面积202.03万平方米。2021年拟开发土地面积96.49万平方米，规划产能建筑面积132.12万平方米。
(数据来源：名城年报，财经制图)
截至2022年6月30日，名城持有待开发土地面积降至91.57万平方米，规划建筑面积122.74万平方米。同为民营房企的阳光城(行情：000671)，同期土地储备2827.31万平方米。
作为华东名城布局的重点，到2022年上半年，土地开发面积仅6.9万平方米，营收2941万，占总营收的1.43%。重点销售区域储备货供应枯竭，整体储备货价值不足成为名城回归地产的第一道门槛。
然而，对于一个著名的城市
2022年上半年，大名城在建项目12个，包括华东松江区永丰街H单元H24-07地块(明英云间)、青浦区朱家角镇D06-01地块(胡明莹)、上海临港奉贤B10-02地块(明英樱园)和B1101、B1201。
至于未来的规划，名城决心继续押注华东地区。他们表示，公司将坚持区域聚焦、重点城市深耕的投资策略，集中财力继续扩大上海的土地储备。
扭亏转赢，年报预告预喜掺忧
目前购房者的信心并没有得到提升，市场政策变化频繁。为了给项目注射一针“预防针”，2021年大名城毅然计提了大额减值准备。2022年4月，大名城发布业绩预告修正公告，称“预计2021年归母净利润为27817.1万元”，变更为“预计2021年归母净利润为-4.05亿元左右”。
一周后，这座名城正式发布了营收和利润大幅下滑的年报。数据显示，其全年营业收入76.61亿元，同比下降48.36%；归母净利润为-4.12亿元，同比下降192.01%；扣非后归母净利润为-6.12亿元，同比下降243.81%。
这一大“变脸”数据引起了交易所的关注。大名城坦言，一次性巨额资产减值是影响其盈利的主要原因之一，但也给出了合理的解释。出于审慎判断，公司部分存货在可预见的销售周期内很难回到之前的高常规销售价格。为适应2022年突发的严重疫情和行业变化带来的市场冲击，实现加速现金支付的积极经营战略，应对行业危机。因此，福建明城港湾九区项目、江西南昌明城、明城城市广场及多个项目车位等存货资产减值金额约为7.71亿元，比业绩预告对应的减值金额高出4.75亿元。
券商分析师坦言，如果上市公司把亏损全部集中在某一年的数据上，那么后续财年的财报数据会相对安全，甚至业绩会大幅上升。同时，这种操作也可以在一定程度上降低高价转让带来的利润疲软的市场冲击。
在2022年年报预告中，大名城公告称，经财务部门初步测算，预计公司2022年实现归属于母公司所有者的净利润1.42亿元至1.7亿元，较上年同期实现扭亏为盈。预计2022年归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为0.92亿元至1.1亿元。
至此，公司在大名城的利润“洗白落地”。
不过，突飞猛进背后的原因，前述分析人士坦言，是名城向金融板块转型的挫折所致。
转型金控，5年未有结果
十年前，以泛海系为代表的“地产金融”业务组合盛行圈内，成为地产行业头部企业的标配。曾经，恒大集团旗下的恒大金融服务和中天金融(行情000540，诊股)也从地产转型到金融。
2015年，大明市制定了“双轮驱动、产业资本协同发展”的战略思路，在保证房地产业务持续增长的前提下，推进金控业务发展。同年，明诚金融控股成立，作为金融投资和租赁业务的平台。
2016年，明诚金控开始大力度，实施收购股权、设立财产保险公司、设立资产管理公司、参与郭蓉证券增资等措施。其中，最大的一笔投资是名城金控出资25亿元收购中程租赁公司100%股权，转让方为Zh旗下昊锐融兴为首的三家公司
但随着政策管控的加码，2018年大名城金控业务急转直下。期内，金控板块收入同比下降77.7%至2.7亿元，亏损约3亿元，归母净利润同比下降61.0%至5.5亿元。
2019年底，名城金控拟以25亿元的价格转让中程租赁100%股权。受让方为中植集团旗下的嘉诚中泰和西藏诺信。
金融业务结束后，大名城在公告中正式宣布回归，称公司未来将进一步聚焦主业房地产业务，集中自身资源发展房地产业务。转型五年，绕了一圈，又走回了起点。
随着扶持政策的陆续实施，市场成交量慢慢回暖，行业似乎走过了“寒冬待春”的时期，但未来名城本地产能还能走多远，还有待时间来回答。
