2月17日，乐居金融孙苏波以首开股份(600376)回复上交所监管函。嘘)。
据悉，首开股份于2023年1月30日发布了2022年度业绩预告，公司自2001年上市以来首次出现年度亏损。上交所向其发行《关于对北京首都开发股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》。
根据首开股份的回复，由于第四季度结转的项目主要为合作项目，公司第四季度归母净利润出现较大亏损。虽然产生的毛利和净利润尚可，但由于权益比例较低，对四季度合并报表归母净利润的贡献不足，同时四季度三项费用刚性，导致四季度合并报表归母净利润为负。
根据首开股份披露，公司实现多项目交付，结转收入，但房屋销售毛利率较三季度有所下降，为15.69%；公司第四季度销售费用预计7.2亿元，全年销售费用预计15亿元。第四季度较高的销售费用主要是由房屋销售利润形成的；公司第四季度管理费用预计4.6亿元，全年管理费用预计12.9亿元；公司第四季度财务费用预计10.5亿元，全年财务费用预计30.5亿元；计提存货跌价准备6-8亿元，其中主要为厦门同安区九龙岸项目计提存货跌价准备4亿元；公司合资企业：由于毛利较低、部分企业利润亏损、计提减值准备等因素，预计公司合资企业和合营企业第四季度投资亏损13-16亿元。因此，公司不存在前三季度成本费用应结转而未结转的利润调整情况。
关于房地产销售收入下降的具体原因及合理性，首开股份表示，与2021年相比，2022年公司营业收入下降主要是竣工面积下降和销售规模下降。该公司计划在2022年完成530万平方米。根据目前未经审计的数据，实际竣工面积492万平方米，比2021年的680万平方米下降28%，结算收入下降26%，对利润影响较大。
2022年，首开股份销售面积达317.81万平方米，同比下降19.06%；销售金额869.63亿元，同比下降24.32%。首开股份表示，虽然公司销售规模有所下降。但从市场公开信息来看，公司销售规模的下滑与同行业整体情况并无趋势性差异，好于全行业销售下滑数据，下滑幅度低于行业水平。
对于公司毛利率大幅下降的原因及合理性，是否存在进一步下降的趋势或风险，首开股份表示，报告期内，房地产市场持续下行，房价及交易规模下降，行业整体毛利率呈下降趋势。
2022年项目毛利率下降主要有两个原因：一方面，房屋实际售价低于拿地时的预期售价；另一方面，该期盈利项目取得的土地主要集中在房地产市场高点期间的高溢价地块，土地成本较高。
据统计，2021年公司结算项目中，部分项目拿地较早，土地成本占收入的比例(地货比)为33.74%。对比2022年公司主要盈利项目(盈利收入的90%)，综合土地成本占收入的比例(地货比)高达53.04%。与土地成本相比，建安成本的影响较小
为核实和说明重大交易性金融资产的明细及其公允价值变动金额，以及未来是否存在持续下跌的风险，本公司拟采取风险应对措施。首创股份表示，受二级市场表现及疫情影响，公司持有的交易性金融资产在报告期内波动较大。
其中，控股子公司首开辛颖投资管理有限公司间接持有上市公司康龙华城(300759。SH)通过投资中信M&A投资基金(深圳)合伙企业(有限合伙)和深圳信中龙成投资合伙企业(有限合伙)，并于报告期末间接持有约1，700万股股份。报告期内，上述产品运行正常，回收资金超过3亿元，累计回收资金达到4.7亿元，覆盖了两个项目的投资成本，收益率良好。报告期末，康龙成化的股价与报告期初的股价存在较大差距。报告期初股价为141.27元/股，报告期末股价降至103.01元/股(复权后)。对于上市公司股票的估值，公司及产品经理参照《证券投资基金投资流通受限股票估值指引》规定的方法，对股票的历史波动率、所处的板块给予相应的折扣和调整，因此康龙成化在报告期内的股价变动并未完全反映在公司的交易性金融资产中。调整后，预计上述两只产品持有的康龙成华股份将对公司交易性金融资产造成1.5亿元的减值。
首开股份表示，公司持有的交易性金融资产价值与相应标的资产的二级市场表现或宏观市场环境高度相关，未来不排除进一步下降的可能。对此，公司拟采取以下措施应对缓释风险：(1)与相关产品的基金管理人充分沟通，充分了解基金运作情况，持续关注基础资产的市场表现，对基金未来发展和潜在风险做出预判和预案；(2)充分考虑未来二级市场和宏观市场环境可能发生的变化和趋势，充分考虑可供出售金融产品的估值，给予合理的流动性折扣。
