文/乐居财经徐九绵
如果把郭和郭卖奥园健康(03662)的全过程记录下来。HK)，我们应该可以剪辑出一部精彩的商战片。
在与部分第三方谈判的关键时期，第二大股东无极资本公开举旗反对“断骨”出售；然后，和原核生物Mathematica分手，财务造假的匿名举报信公之于众。然后是未能出具财务报告，股票停牌，启动内部调查，与关联房企违规资金交易.
在上述一年多的事件中，穿插了两次大的人事变动。郭的女婿陶喆、年薪130万的前百度高管郑伟相继退出董事会。
再次将其“上架”出售，开启上市物业企业控股权公开招标新形式。现在国资的成功引入，又是一个以“赔钱”为诱饵，赢得新老合作的故事。
2月16日深夜，奥园健康与中国奥园(03883.HK)发布公告，宣布在当日交易时段后，奥园健康的控股股东明星有限公司与bestdiscovery international Alliance已就奥园健康29.9%的股权订立出售协议，总代价为2.56亿港元。
公告显示，买方为广东国资背景的南粤星桥有限合伙基金(简称“南粤星桥”)全资所有。交易完成后，南粤星桥将立即成为奥园健康的单一最大股东，中国奥园退居第二股东，占比24.68%。
不过目前来看，为了最终达成这笔交易，买卖双方还需要达成多项前提条件。
其中，奥园健康复牌并补报财报，买家南粤星桥完成内部重组，奥园打包的旧改合作协议签署，这是最大的三座大山。
买方重组未完成。
中国奥园没有成为国企，奥园健康已经步入国有物业企业阵容。
资料显示，买方南粤星桥由广州南粤基金集团有限公司(简称“南粤基金”)和星桥香港有限公司(简称“星桥香港”)共同出资设立。
南粤基金成立于2014年，是放大政府财政资金杠杆效应，激活社会资本投资，促进产业转型升级，推动社会经济发展的国有创新型基金管理平台。
通过股权，南粤基金由广州市增城国资局持有，占比71.74%，其余28.26%由广州银辉田玉娥股权投资基金管理有限公司(简称“银辉田玉娥”)持有。
银辉田玉娥主要从事股权投资、基金管理、管理和投资咨询。最终控制人为广州市人民政府办公厅和广东省财政厅，分别占股90%和10%。
官网显示，南粤基金，基金管理和顾问规模已超过800亿元，签约基金规模超过2000亿元，先后成立70余只战略性新兴产业基金、股权投资基金、城市发展基金，成功跻身广东私募基金行业管理规模前列。
早在去年12月16日，奥园健康29.9%股权招标到期前三天，南粤基金全资子公司南粤成发与星桥香港就招标文件条款进行讨论后，达成合作协议。
据此，两家公司将通过买方即bestdiscovery international Limited的合作收购相关股份，并需要对南粤星桥进行内部重组。
重组后，中新国际和南粤股权投资基金成为南粤星桥的有限合伙人，各自占股60%和40%。
其中，南粤股权投资基金是由南粤成发在国内设立的有限合伙企业，由南粤成发(作为普通合伙人)管理的股权基金；明星桥牌
根据公告，南粤星桥将支付2.56亿港元现金。签署买卖协议时，已支付500万港元作为首期订金。此后15个营业日内，买方应向托管代理人存入5120万港元；交易完成后，该部分信托资金及剩余1.998亿港元将记入中国奥园指定银行账户。
中国奥园表示，本次交易所得款项净额计划用于减少债务。财报空置太久，中国奥园目前债务规模不详。不过可以肯定的是，中国奥园将其持有的奥园健康29.9%的股权定价为2.56亿港元，属于亏本出售。
以奥园健康截至2022年12月31日未经审计的账面价值计算，中国奥园预计本次交易亏损约4476.6万港元。
数据显示，截至2022年末，奥园健康未经审计的净资产值约为9.26亿元。按照29.9%股权总对价2.56亿港元(折合人民币2.25亿元)计算，本次交易的PE约为7.5倍，低于物业管理行业近两年的平均PE。
据乐居财经《物业K线》统计，2021年和2022年，物业管理行业M&A平均PE分别约为13倍和12倍。
去年11月，有市场传言称，奥园集团对全部55%股份的报价为30亿元。据奥园健康2020年净利润约为2.5亿元。当时奥园健康卖的心理PE是14倍左右。
此外，每股出售价格为1.179港元，较奥园健康停牌前连续5个交易日的平均收盘价1.822港元下跌约35.29%。
现在奥园集团愿意这么便宜地“出售”奥园健康的控股权。一方面考虑可以发挥南粤星桥国资国企平台优势，为奥园健康在物业管理、商业运营、智慧园区建设等多个领域引入优质资源，拓展业务发展空间。
但更重要的是，中国奥林匹克公园的旧改项目可以得到南粤星桥的配合和支持。根据之前的招标要求，买方需要与中国奥园或其指定成员公司就旧城改造项目签订战略合作协议。
数据显示，截至2021年底，中国奥园土储未售面积接近3000万平方米，未售价值约3000亿元。此外，一大批大湾区城市更新项目获得了开发主体或前期服务商资格，预计总价值超过8000亿元。
郭是英俊的。
根据公告，中国奥园与南粤星桥就奥园健康29.9%股权达成最终交易有八项前提条件。除上述南粤星桥内部重组及买卖双方就奥园旧房改造项目达成的合作协议外，还包括奥园健康复牌、2021年和2022年两次中期业绩报告的公布以及管理层做出的必要变更。
目前已经采取行动改变奥园健康的管理层。
中国奥园分拆成立董事会，郭任董事长，并担任非执行董事，监督整体管理及战略规划；郭委派其女婿陶瑜担任执行董事，负责监督资本运营和业务收购的战略制定和管理。
去年11月25日，奥园健康宣布出售20天后，陶宇辞去执行董事职务，调任副总裁。现在郭已经辞职，也意味着奥园健康董事会里已经没有了郭氏家族。
郭卸任后，奥园董事会任命朱为非执行董事。
资料显示，现年49岁的朱是金融行业资深专家，从事银行、金融、管理等业务超过20年。曾任韩亚银行、广州农村商业银行、深圳发展银行广州分行(现称平安银行)行长或支行行长。
奥园健康董事会向朱提供的年薪为15万元，并将根据其表现酌情发放奖金。他的工作是监督全局
控股权交接在即，国的退出和朱的入主，都是奥林匹克公园内部管理健康重组的重要一步。
