距离Viewpoint.com分拆的商业物业平台上市已近一年，沉寂已久的瑞安商业再次迈出武汉一步。
日前，湖北-香港经贸合作推介会在香港举行。武汉市江岸区与港资开发商瑞安集团有限公司签订武汉天地B123商业项目，计划投资30亿元。
项目规划总建筑面积约145万平方米，将是一个集住宅、写字楼、酒店、零售、餐饮、娱乐设施于一体的中心城区商住综合开发项目，计划成为武汉“新地标”。
武汉天地商务18年。
观点新媒体问瑞安，签约的项目还是瑞安第一个武汉天地项目。
2005年4月，瑞安房地产以33.9亿元总价拿下汉口永清老地块，成为当年武汉的“地王”，楼面价2337元/平方米。该地块也是建国以来武汉最大的城市更新项目。
剧情还没有展开。瑞安房地产公司官网显示，在商业方面，特色商业区武汉新天地于2009年11月全面竣工，总建筑面积5.7万平方米，参照上海太平桥改造项目开发模式。2019年5月，继方南馆之后，武汉天地购物中心一方北馆正式开业。
此外，武汉天地商业集团首个国际标准甲级写字楼5号企业中心已于2011年底投入使用，二期A2、A3塔楼于2015年交付使用。
但由于旧房改造项目重资产、低周转的压力，武汉天地的写字楼从2011年开始由瑞安房地产出售给买家。
其中，武汉天地A5企业中心5号于2011年出售给平安保险；A2房产2015年归SASAC所有；A3物业和未完工的A1物业于2016年以约45亿元出售给中信泰富。
此后，武汉天地A座四栋甲级写字楼全部售出。瑞安曾表示，该交易将有助于公司实现二线城市的商业资产，加快周转，为相关物业的开发提供资金，减少负债。
有业内人士补充道，虽然瑞安整体出售了武汉天地的几栋写字楼，但操作仍由瑞安进行。
资料显示，瑞安武汉天地以长江二桥为界分为A地块和B地块，其办公商务集群最终将形成6个国际5A甲级办公集群，总体量50万平方米。
此前，瑞安宣布，武汉天地B座“盛辉”项目将打造绿化与建筑相结合的城市公园式综合体。整个项目由商业上层建筑、家庭购物中心和整体办公综合体组成。
因此，瑞安与江岸区签订的武汉天地B123商业项目有很大概率与“盛辉”项目有关。
值得一提的是，2021年底，瑞安与武汉城建第三次联合入驻武汉，以165亿元拿下武昌湾三宗地块包装项目，以总建筑面积113万平方米成为武汉新地王。
据悉，该项目将建设下一个“武汉天地”项目，规划建设住宅、写字楼、商业楼、国际学校等公共设施，以及更多业态。
商业房地产上市
出于对商业板块的重视和分离的考虑，瑞安集团早在2013年3月1日就开始将中国新天地和瑞安房地产分开运营，为独立公司。
根据当时的资料，中国新天地的定位是瑞安集团的领先商业地产公司，其业务将主要集中在普洛斯彼罗高端零售、写字楼、娱乐、酒店物业的管理、设计、租赁、营销、升级改造
瑞安房地产董事会认为，拟议的拆分将有助于瑞安房地产和瑞安新天地抓住增长机遇，并带来明显的效益。瑞安新天地的独立上市将为实现和评估其商业物业及配套业务的估值提供独立平台。建议分拆使瑞安新天地未来能够独立筹集更多资本，为现有运营和未来扩张提供资金，而不依赖瑞安房地产。
截至2021年6月30日，瑞安新天地总建筑面积200.52万平方米，其中52.7%位于上海。物业总建筑面积(不含停车场等空间)的64.4%和35.6%分别为零售和办公物业。根据莱坊的独立估值，瑞安新天地的物业总价值为531.35亿元。
其物业组合大部分是瑞安房地产在上海、武汉、佛山、重庆的城市更新社区“天地”系列的主要商业空间，包括虹桥天地、上海创智天地社区(“创智天地”)和南京国际金融中心。
财务数据方面，2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日的6个月，瑞安新天地收入分别为23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元、13.77亿元；毛利分别为15.79亿元、17.57亿元、16.62亿元、10.4亿元。
从净利润率来看，2018财年和2019财年分别为28.5%和22.6%。截至2021年6月30日的六个月的利润率为34.4%。
然而，酝酿了十年的分拆并没有让水岸新天地顺利上市。2022年3月，港交所官网显示，瑞安房地产有限公司拟分拆独立上市的瑞安新天地招股说明书状态为“无效”。
市场分析人士认为，瑞安新天地地理集中度高，收入过度依赖上海物业组合或为原因之一。
瑞安新天地在招股书中也提示了风险，称目前商业物业集中在上海，因此深受上海市场形势的影响，投资物业的地域集中将使公司承担较高的风险水平；但同时也表示将进一步拓展在上海的业务。
同时，2021年下半年以来，房地产行业下滑，相关物业行业IPO进程缓慢，也对上市产生不利影响。
招股书的失败并没有动摇瑞安拆分业务的意图。瑞安房地产已回应，虽然市场形势颇具挑战性，但会继续推动瑞安新天地上市，上市时间表会根据市场的变化进行调整。
