文/乐居财经徐九绵
气温升高，湿度“飙升”。在雨雾天气模式下，矗立在天河区华夏路的广州雅居乐中心也笼罩在水雾之中。
五天前，在上市五周年之际，雅生活服务(03319.HK)在这里召开了“2023年工作计划”会议。
与会的高管中，除了雅居乐生活服务联席董事长陈、联席董事长兼董事局主席黄凤超、总裁兼CEO李大龙外，还有雅居乐集团高级副总裁(03383。HK)，潘志勇3354，他还有另一个重要身份，是雅居乐集团的首席财务官。
作为雅居乐的会计，潘志勇肩负着找钱、还债、收款、控制成本、维持现金流、保证资金链安全的重任。
但是，雅居乐集团和雅居乐人寿都是上市公司，虽然是“母子”关系，在财务关系上需要遵守独立的准则。因此，潘志勇出现在这次会议上是相当不寻常的。
2月13日，雅生活服务的一则公告透露了原因。——雅居乐集团拟以资产偿还雅生活服务。公告当日，双方已签署持续关连交易补充协议，以修订2021年持续关连交易协议项下的付款条款。
优雅生活服务与雅居乐集团的这一纸“抵房”协议迅速引发业内讨论，资本市场对这份协议的解读更倾向于“双赢”。
“一方面，敏捷可以通过将资产运送到敏捷人寿，避免部分资产处置的不确定性，抵消部分或全部服务成本；另一方面，2022年年报即将发布，亚生活可以借此收回应收账款，避免成为坏账。”有分析称。
“到达”协议
根据公告，雅居乐生活服务与雅居乐集团签署的补充协议内容涉及四项协议。
总之，如果雅居乐集团未能偿还上述相关应付款项，雅居乐人寿可以从雅居乐集团未出售的资产中选择等值的资产来抵消未偿还的应付款项。抵销资产清单由双方最终确定，包括但不限于办公楼、商店和商业用房。如果雅生活服务选择执行该方案，双方需要签订抵销资产转让协议。
此外，雅居乐集团将同意授予阿雅一次性免费终身服务的权利。即雅生活服务可享受任意一方抵消资产的登记所有人两年；在此期间，其有权与雅居乐集团交换一项或多项其他等价财产资产。
公告显示，雅居乐集团对优雅生活服务的未付款项不小，共计9.27亿元。
资料显示，2020年9月23日，雅生活服务与雅居乐集团签订了持续关联交易，包括5项服务内容：2021年拎包入住服务框架协议、2021年广告及公关服务框架协议、2021年交付前检验服务框架协议、2021年科技服务框架协议、2021年物业前期介入服务框架协议。
相关协议为期三年，自2021年1月1日至2023年12月31日。
截至2021年，以及截至2022年10月31日，雅居乐用于上述五项服务的费用分别为1.08亿元、1.07亿元、2.22亿元、2.33亿元和2.57亿元，合计9.27亿元。
“双赢”思维
凛冽的“冷风”吹向房地产行业。雅居乐集团依然保持着零违约的记录，但负担也很重。据不完全统计，2022年至今，雅居乐已偿还超过150亿元的公共债务。
尽管如此，去年12月，投资服务机构穆迪(Moody's)指出，雅居乐集团在未来12至18个月的流动性仍将不足。
在这种情况下，优雅生活服务与雅居乐集团达成协议“到家”不失为一个好主意。
「持续关连交易补充协议所载的修订，使本集团能更灵活地向雅居乐集团收回应收款项」，亚生活服务在公告中表示，抵销资产将质押予第三方供应商，以清偿其其他应付款项；或出售或出租给第三方以换取现金。
雅居乐集团和优雅生活服务会列什么样的抵消资产清单，现在还不得而知。但也有分析认为，“雅居乐交付给亚生活的资产应该不会太差，因为亚生活目前PE达到4.85，财产利益损失对大股东不利。”
另一方面，这份“房抵”协议也可能是其他上市房企解决关联方应收账款的参考样本。
事实上，从2022年的中报来看，上市公司的应收账款压力正在进一步加大。
《丁祖昱楼市》显示，2022年中期，57家上市房企平均应收账款为12.44亿元，较2021年同期的8.84亿元增长约40.7%。
应收账款和收入占比最高的10家企业中，有7家公布了关联方和第三方的数据。结合关联方管理面积比例，凯撒好、融创服务、时代邻里的关联方欠款较多。
房企资产抵债
事实上，雅居乐集团并不是第一个吃螃蟹的人。
去年7月，恒大地产被关联房企中国恒大非法占用的调查结果出来后，双方将如何解决这一占用问题成为外界关注的焦点之一。
当时，恒大地产在公告中表示，中国恒大偿还质押物所涉及款项的计划主要是通过将恒大集团的资产转让给恒大地产来抵消相关款项。
不过，中国恒大拿出什么资产来凑足这134亿，是个大问题。然而，中国恒大的债务多如牛毛。什么时候能在这么多债权人面前成功出租给恒大地产，其实是个问题。
截至目前，恒大集团以资产偿还恒大地产134亿元的计划仍未进一步实施。
同样在去年7月，金科服务公司与一家附属房地产公司金科签署了一份贷款协议。据此，金科服务向金科提供不超过15亿元的借款，自提款之日起至2024年12月20日，年化利率为8.6%。
贷款期间，金科股份需要提供资产作为担保，抵押资产总值不得低于未偿还贷款本金的60%，即抵押率不得低于60%。
当时双方列了一份14页的抵押财产清单，放在借款合同的附件里。包括商业资产和车位在内，金科有限公司总共出动了27亿元的抵押资产。
