文/乐居财经魏巍
2月13日早盘，领展地产基金(00823.HK)跌幅超过15%。原因与其之前的公告有关。
2月10日，领展地产基金因公布内幕消息而临时停牌。当日下午，领汇地产基金宣布上市以来首次进行股份发售，将以全面包销方式，以五送一为基础，以每股发售基金单位44.20港元的认购价进行股份发售，募集资金约188亿港元。认购价较其上一交易日每基金单位62.80港元的收盘价低约29.6%。
据悉，本次供股的主承销商为汇丰银行、星展银行和摩根大通，它们承诺承销最多4.377亿份供股基金单位。根据承销协议，管理人已向承销商承诺在配股完成后设定180天的锁定期，包括不进行合并或细分、配股、发行、出售和认购。
根据公告，供股所得款项净额约40%至50%将用于偿还以下现有债务，包括于2023年到期总额约70亿港元至80亿港元的现有银行贷款，以及于2024年1月1日后到期约10亿港元至20亿港元的循环银行贷款；并用作一般营运资本。其余部分将用于探索未来的投资机会，尤其是关注亚太地区的零售、停车、办公和物流领域。
截至2月13日收盘，领涨地产基金报跌12.82%，至每股54.75港元，总市值1165亿港元。
低估
公告发布后，高盛将普展地产基金评级由“买入”下调至“中性”，目标价由69.6港元下调至68.9港元。高盛认为，市场对领展的动作感到意外，因为管理层此前曾提到对30%以下的资产负债率感到满意。在最近收购了新加坡的零售资产后，该公司的总债务约占总资产的27%。高盛表示，配股将摊薄公司单位分布，估计2024/25年其单位分布将摊薄约10%。
此外，高盛提到，凌展未来是否会进一步评估新的评估，将取决于其确保盈利能力和提高每个单位分配的价值以弥补配股导致的单位分配稀释的能力，较高的利率水平可能会使其计划更难实施。
花旗集团也发布研究报告称，将江展地产基金评级由“买入”下调至“中性”，目标价由66.5港元下调至59.8港元。花旗集团表示，除了“五换一”配股的惊喜外，由于新股增长20%，预计2024-25财年凌展的核心每股收益和单位分配将产生9%至10%的摊薄效应。
可以看出，机构下调评级的主要原因是配股将稀释未来的利润和股息。
但对于现在的展龙头来说，降低负债率是更重要的任务，我们也可以从这份公告中窥见资金的使用情况。截至2022年9月30日，领展负债总额增加约165亿港元至551亿港元，负债率由18.4%升至22.7%。
在展会负责人看来，稀释只会产生短期影响。领先房地产基金首席财务官黄国想表示：目前是降低集团负债率、节约融资成本、寻找新的收购机会的合适时机。他还表示，目前全球正处于加息周期，相信未来一两年市场会有重新定价。届时会有很多投资机会，龙头展不容错过。
分散风险的资产配置
凌展一直以“稳健”著称，自2005年上市以来一直保持两位数的业务增速，市场上鲜有收购。2015年，凌展出港进军内地市场，不断深化在一线城市的商业产品布局。
当年3月，凌展买下了欧美惠Sho
具体来说，规划中，港产占比将维持在70-75%，mainland China占比20%，海外占比10%。布局策略是通过区域分布来分散风险，通过资产扩张来降低风险，让不同资产类别的不同成长周期形成互补。
今年年初，凌展斥资66亿元收购怡景中央城项目，整体投资不足4亿元用于“资产升级”计划。直到2021年7月才完成改造升级工作。
2021年2月24日，领展以27.7亿元总价拿下万科旗下上海七宝万科广场50%股权，这是领展首次在上海投资零售物业。
2021年6月，REIT斥资32.05亿元收购广州物业太阳新天地购物中心。该项目是凌展在广州投资的第二个零售物业。
2021年11月，凌展首次涉足物流领域，以7.54亿人民币的总价收购了广东东莞和佛山两个配送中心75%的股权。2022年5月，以9.47亿元收购常熟、嘉兴三个物流项目。
去年12月底，领展首次进入新加坡，以21.61亿新元(折合124.85亿港元)收购新加坡两处郊区零售资产JurongPoint和SwingBy@ThomsonPlaza，较目标物业2022年12月28日的物业估值折让约6.1%。这也是展览有史以来最大的一笔收购。
与Mercatus的交易还包括一份为期10年的资产和物业服务协议。与此同时，领先展览与Mercatus签署了一份为期10年的资产和物业管理服务协议，用于新加坡郊区的零售商场AMKHub。商场未来将继续由Mercatus举办，领展将负责其管理。
此次收购预计将于2023年3月31日完成。交易完成后，凌展将成为新加坡十大零售资产所有者之一，服务于新加坡近10%的人口。
截至2022年9月30日，以2340亿港元的资产估值计算，从物业资产类型来看，展览资产总值的68.3%贡献于零售物业，19.4%贡献于停车场，11.1%贡献于写字楼，1.2%贡献于物流地产。
