稳定楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，还应该与我国宏观调控政策相结合，特别是要及时有效地应对当前经济下行的影响。
盛松成中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调查统计司原司长
中国住房报记者苗北京报道。
2023年房地产市场如何开局？从中央到地方给出的答案都是：稳！
“尽管关于房地产需求调控边际放松、缓解供给侧资金约束的政策措施陆续出台，为市场复苏创造了条件，但成效并不显著。”中欧国际工商学院教授、原中国人民银行调查统计司司长盛松成在接受《中国房地产报》采访时表示，经济环境和房价预期依然疲软，房地产市场修复可能需要较长时间。
时隔近20年，房地产作为“支柱产业”的地位被重新提升，监管部门不断丰富和完善政策工具箱，支持地方政府从本地实际出发调整房地产政策。那么，2023年房地产市场能否恢复平稳运行？
盛松成认为，中国的房地产市场不可能也不会硬着陆。从历史和国际经验来看，房地产硬着陆主要有两个特点，一是房价快速持续下跌，二是整体经济衰退，比如上世纪80年代末90年代初的日本和次贷危机时期的美国，而中国没有这种迹象。当前的短期经济冲击拖累了房地产市场的稳定。随着经济的逐步复苏，中国房地产市场必将实现软着陆，尽管这需要时间。
中国房地产报：2022年房地产市场跌宕起伏，回望过去一年，您对房地产行业有什么总结？
盛松成：，去年底两个月，金融支持房地产的措施密集出台，努力推动房地产行业“软着陆”。中国房地产市场调控的基本方向是正确的。最近一轮房地产市场的低迷反映的不是政策的方向，而是执行的力度、节奏和疫情的影响。
2021年5月房地产风险明显暴露后，调控政策分三个阶段逐步推进：第一阶段，房企试图自救；第二阶段，中央提出压实地方政府“保交房、稳民生”的责任；第三阶段金融支持将帮助房地产市场“软着陆”。监管部门围绕稳定房地产市场发展，出台了多项支持房地产供需双方的金融政策。供给侧主要是缓解房地产企业和项目的融资问题，需求侧全面促进住宅消费良性循环的政策逻辑链条逐渐清晰。相信在各方的共同努力下，市场有望好转。
房地产行业关联上下游众多行业，其良性循环对经济健康发展意义重大。中国房地产市场不可能也不会硬着陆。中国仍处于城市化进程中，住房改善需求很大，居民收入仍有较大增长空间。对比房地产泡沫前的美国和日本，2021年中国城市化率为64.72%，远低于日本1990年和美国2005年的城市化率。
中国房地产报：今年1月起从中央到地方密集出台了一系列稳楼市政策，未来政策是否还有一定打开空间？如何更好发挥稳楼市作用？
盛松成：目前房地产需求调控边际放松、供给侧资金约束放松等政策措施陆续出台，为市场回暖创造了条件，需要进一步改善预期。同时，有效有力应对居民收入下降也是稳定楼市的重要举措。
我们最近的研究发现，在去年第四季度，中国居民房地产抵押贷款的违约情况明显增加，居民的购房意愿呈下降趋势，主要原因是短期经济危机
当前“稳定楼市”应着眼于通过经济增长恢复居民购买力，避免“居民收入下降——，房地产继续拖累经济——，预计进一步走弱”的非良性循环。对此，我建议积极的财政政策应该更多地向民生领域倾斜，努力促进内需的增加，缩短经济实现内生增长的时间。这是改善居民预期，增加收入的根本途径。同时，房地产板块应该还是保持政策力度。在坚持“房住不炒”的同时，要继续帮助行业渡过难关，但避免过度刺激市场。此外，应加大与市场的政策沟通，为中国房地产转型的未来方向提供更加明确的指引，这也有助于缓解市场的观望情绪。
中国房地产报：2023年，您对我国经济与行业发展有何期待？
盛松成：随着疫情防控政策的调整，今年整体经济有望实现较好增长。但疫情防控优化的滞后影响，加之去年一季度经济增长基数较高等因素，今年一季度稳增长压力较大，今年经济仍面临疫情反复感染等不确定因素。总之，应该把经济恢复和发展放在更加重要的位置。
目前房地产市场观望情绪浓厚，经济复苏带来的预期修复将对房地产市场后续走势产生较大影响。数据显示，房地产市场处于观望状态的居民比例约为20%，而这部分“观望”的往往是有购买力的群体。随着预期的改善，有望转化为有购买计划的买家。因此，稳定楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，还应该与我国宏观调控政策相结合，特别是要及时有效地应对当前经济下行的影响。我相信房地产风险最终会过去。
