2023年1月10日，中国人民银行、银监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，指出要有效防范和化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，重点关注系统重要性优质房企；更好地支持刚性和改善性住房需求，推动建立“租购并举”住房制度。在供给端，具有系统重要性的优质房企将在资产盘活和融资方面获得更大支持。需求端，核心一二线城市有降低首付和利率的空间，三四线城市可能会以降低利率为主流。
会议涉及相关房地产内容：
“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产行业向新的发展模式平稳过渡。要有效防范和化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，全面落实改善优质房企经营和融资现金流的政策，引导优质房企资产负债表回归安全区间”。
“要配合有关部门和地方政府，扎实做好保交付、保民生、保稳定工作.要落实支持房地产市场平稳健康发展的16条金融政策措施，用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。……更好支持刚性和改善性住房需求，加大对住房租赁的金融支持，做好新市民和年轻人的住房金融服务，推动加快建立‘租购并举’住房制度”。。
中指评论
供给端：改善优质房企资产负债表，系统重要性优质房企将获更大支持
1、改善优质房企资产负债表，防范化解优质头部房企风险，将是新一年房地产金融工作的重中之重。2022年12月，中央经济工作会议把防范化解房地产风险作为防范化解重大经济金融风险的第一要务。本次座谈会，在贯彻落实中央经济工作会议精神的同时，也表明通过实施改善优质房企资产负债表计划，防范化解优质头部房企风险将是新一年房地产金融工作的重中之重。有效防范和化解头部房企风险，一方面降低行业再次发生重大风险事件的概率，起到稳定市场信心的作用；另一方面，做好优质企业与冒险企业的风险隔离，切断风险传染链。
2、正式实施改善优质房企资产负债表计划，路线图较为具体和清晰。本计划支持的标的为系统重要性优质房企。措施是开展四个行动：资产激活、债务延续、股权补充、预期改善。目的是改善优质房企的经营和融资现金流，让资产负债表回归安全区间。
图：改善优质房企资产负债表路线图
来源：中指研究院。
3、系统重要性优质房企将获更大支持。本次座谈会指出，实施改善优质房企资产负债表计划，重点关注主业突出、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。“优质”体现在专注主业、合规经营、资质良好。“系统重要性”体现在很多方面，如规模、开发管理能力、行业影响力、上下游合作的广度等。行业规模大、参与程度深、联动范围广的房企都有这种特质。系统性重要的优质房企将获得更大支持。对他们的关注不仅会带来更多的资源和政策支持，也需要他们在行业中发挥应有的作用，参与到行业风险缓释和信心提振的工作中来。
4、“四项行动”支持优质房企，方式更加具体和丰富。座谈会指出，要开展四个行动：资产激活、债务延续、股权补充、预期改善。
（1）资产激活，有效提升房企经营性和融资性现金流
做好加快去资本化和盘活自持物业工作，增强房企资产流动性。房企占比最高的资产是inve
债务的流入和流出应该继续。负债会从融资资金的流入流出延续：流入端，要满足房企合理的融资需求，始终保持适度的负债规模；流出的，可以按照“金融16条”提出的到期债务可以进行合理展期，暂缓房企的短期偿债压力。
（2）负债接续，缓解流动性紧张局面
资金供需两端的权益互补。股权融资直接提振权益资本，是改善资产负债表最直接有效的方式。从供给端来看，金融机构在政策引导下已经做好了M&A融资支持的准备，股权融资将成为增量资金的重要组成部分。从需求端看，当前政策开放了上市房企股权再融资，允许符合条件的房企通过重组“借壳上市”，允许房地产、建筑等密切相关行业的上市公司开展房屋重组等股权融资活动。企业可以根据实际情况主动开展融资活动。这将通过补充权益资本来补充融资现金流，从而优化资产负债表。
（3）权益补充，优化资产负债结构
投资者和购买者分别是融资现金流和经营现金流的最终贡献者，他们的正向预期是行业修复的基石，这需要多方的共同努力：对于监管者来说，要保证政策的稳定性、连续性、灵活性和实用性，使政策快速发挥应有的作用，保持政策预期的稳定性；对于房企来说，要抓住窗口期，积极结合政策处理自身问题，提高资产负债表的抗压能力，保证经营预期的稳定；对金融机构而言，做好资金保障，保持融资渠道通畅，满足行业合理融资需求，确保融资预期稳定。在此基础上，行业信心有望逐步恢复，市场预期得到改善，推动行业重回上升周期。
通过以上四个动作，可以改善优质房企的经营和融资现金流，增强房企的流动性，有效防范和化解房企的风险。
（4）预期提升，修复行业信心会议指出，要落实“金融支持16条措施”，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。2022年四季度以来，多部门频繁发布房地产行业融资利好政策，从境内外信贷、信用债、股权等多方面为行业融资提供全力支持。中央经济工作会议和本次会议重申，为满足行业合理融资需求，现行政策将继续快速推进，主要融资渠道保持畅通。
5、近期打开的房企融资渠道将维持开放状态。
此前，央行和银监会已经建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，将住房贷款利率与各地新房价格走势挂钩；住建部部长指出，要“大力支持刚性和改善性住房需求”，明确降低首套房首付比例和首套利率，对以旧换新、以小换大、多子女家庭给予政策支持。
此次，央行和银监会因城施策，再次强调“实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求”。短期内，预计多地首套房贷利率将继续下行，普通二线和三四线城市利率下限有望降至4%以下。在核心的一二线城市，利率可能会下调一点，进一步降低购房成本。
从首付比例来看，自2022年起，非限购地区首付比例普遍降至20%，二次首付比例降至30%，而
