【启程 百位首席预见2023】李宇嘉：“保交楼”任务没有商量余地，出险企业要放弃幻想断臂求生，“超笋”楼盘变多可以多看房了
1月9日来自金融界的消息近日，房地产政策在供给端和需求端双双发力。已经出台了三支箭，16条金融政策。央行和银监会建立了首个住房贷款利率政策动态调整机制。
住房和城乡建设部部长最近在接受央视采访时表示，要大力支持购买首套住房。首付比例和首套利率应该下调。对于购买第二套住房的，应当给予合理支持。对以旧换新、以旧换新、多子女家庭，要给予政策支持。
银监会主席郭树清近日也表示，要努力促进房地产和金融的正常流通。落实“金融十六条”措施，以物业担保为切入点，着力改善优质头部房企资产负债表，促进房地产行业平稳健康发展，逐步推动房地产行业向新的发展模式转变。
2023年房地产会复苏吗？供需两端还有哪些发力点？「建筑安全」的工作将如何解读？房企将面临哪些格局变化，普通人(行情603883，诊断股)买房需要做哪些准备？
《启程：百位首席预见2023》金融规划，特别连线广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李，为大家一一解答这些问题，希望能给各界带来启示。
主要观点
如果今年经济社会恢复正常，房价止跌，财产安全风险处置有所进展，楼市有望在2023年上半年触底，下半年复苏。
加快实施金融支持民营企业“三支箭”，加大对风险企业或项目的兼并重组力度，督促风险企业放弃幻想，断臂求生，尽快以合适的价格出售股权和项目。
交付大楼是一项不容商量的任务。必须巩固房企的主体责任和地方缴纳的属地责任。
头部房企的格局不会有太大变化。反之，会越来越清晰，即坚持主业、顺应转型方向、兼顾社会责任和盈利的央企和国企将占主导地位。
现在是一个合适的买方市场，买家的谈判能力很强。三年来，很多业主受到了很大的冲击。为了缓解资金链紧张，有的房子是“超级笋”楼。建议你多看房。
做好三个方面工作，楼市预计上半年触底下半年复苏
金融界：2023年房地产会不会复苏，如果复苏预计会在哪个时间点？
李宇嘉：2023年，房地产复苏被寄予厚望。在中央经济工作会议上，国家层面确立了房地产“防风险、扩内需”的主题。相比之前的“防风险促转型”，政策立场更加友好，显然意味着房地产可以复苏。从近期政策来看，在房价持续下跌的城市，房贷利率无下限，越来越多的城市退出或收缩限购限售，启动了“认贷不认房”的首套房认定标准。
房地产要复苏，虽然在意料之中，但政策不达目的，似乎不会停止吹暖风。然而，有几个限制因素：
第一，疫情能否在第一季度消散。如果有，经济社会回归正常，这是楼市企稳的社会环境；
第二，房价能否止跌。现在新房和二手房价格环比已经连跌15个月。如果房价继续下跌，房地产市场将难以为继
“保交楼”任务没有任何商量余地，出险企业要放弃幻想断臂求生，尽快出让股权和项目金融界：房地产政策在供需两端还有哪些发力点？对于“保交楼”工作又有哪些建议？，断臂求生，尽快以合适的价格卖掉自己的股权和项目。此外，通过存量项目处置与租赁住房、人才住房、共有产权住房的征集建设相结合，以较低的价格解决了青年、新市民、无房户的住房问题，既解决了存量问题，又调整了住房供应结构。
李宇嘉：，通过以工代赈，直接货币补贴，加大社会保障力度，让基层民众尽快恢复就业和收入预期。
供给端，加快落实金融扶持民企的“三支箭”，对出险企业或项目收并购的力度要加大，同时督促出险企业放弃幻想
需求端，加大疫情冲击、就业下行背景下，对普通百姓的纾困力度如果资金能自由流动，就给前期项目输血，通过后续项目保证交楼。对于资金有“硬缺口”的项目，地方政府会先想办法垫付资金，先交房，再追究挪用资金的法律责任。对此，今年的中央经济工作会议也提出了“坚决依法打击违法犯罪行为”的思想。这样才能形成智行的威胁，开发商或者实际控制人才能拿回钱，才能保证资金的可用性。
总之，就是要需求端提振，供给端改革，让供需匹配，供需两端相互适应、相互支撑。
对于保交楼，这是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。
房企未来存量洗牌，要顺应国家房地产新模式方向发展金融界：房企会不会更加分化？预计今年千亿房企会不会增加？头部房企格局会不会有比较大的变化，对于房企有何建议？2023年分化的表现是风暴的清除加速，剩下的会先稳定运行。所以2023年的分化不会很激烈，而是未来洗牌期的过渡阶段。1亿房企应该会在2022年的基础上保持稳定，如果下半年市场回暖，预计会比2022年增加1-2家。李宇嘉：同时在2023年收购部分风险承担企业的项目或股权，以稳定或扩大业务规模。此外，前期经营稳健、坚守主业的民营企业，在国家“三支箭”、改善资产负债表等扶持政策下，将在2023年债务高峰后成功迎来安全区，寻求未来保持可持续发展。
房企分化，过去是规模的分化，未来是存量洗牌，经营稳定、坚守主业、财务健康的继续发展，适应高质量发展、发展民生住房的企业做大做强。另外头部房企的格局，不会有太大变化，相反会越来越清晰，即坚持主业、顺应转型方向，承担社会责任与盈利兼具的央企、国企占主导。，特别是幼儿园、小学、初中、中学教育配套要到位，自持商业办公物业要管理好、招商好、运营好。它们不应该出售或长期空置。另外对房企来说，2023年债务高峰期，首先确保顺利渡过债务偿还，不出现违约砸自己招牌的同时，砸市场的信心，一损俱损。通过以上，逐步修复市场和人们对自己的信心，不要让人用脚投票。最后损失的是整个社会，包括开发商。
同时做好市场调研，推出符合市场需求的产品，改善和刚需户型。对于购买力不足的地区，要及时降价，推出各种优惠，宣传自己在配套、物业、服务、交通等方面的优势(不是虚假宣传)。最后，放弃过去高举高打，追求短期利润的商业模式，顺应国家新的房地产模式方向，积极保交楼，做好配套设施。
承诺的服务都要到位。积极参与保租房、城镇化、呈现融合、区域开发等，谋求未来长期可持续的、细水长流的收益。现在是妥妥的买方市场
，建议多看房留心“超笋”楼盘金融界：
对居民购房有哪些建议？现在是一个合适的买方市场。购房者不仅谈判能力强，而且有很多房子可以选择，包括新房和二手房。所以，对于刚需换房的购房者来说，我觉得现在是个好时机。
当然，因为买房周期比较长，从验房到交易完成至少需要一个季度，买二手房需要更长的时间，“卖一买一”需要半年以上(因为卖房周期更长，找到合适的买家需要一段时间)。所以大家要尽早规划，弯腰入市，尽早接触市场的第一手信息，对自己所在区市的房地产市场有一个清晰的认识。
存量时代，房子太多了，大家都要多看房子，新房，二手房，这样才能把握最新的价格走势，比较各种房子的性价比，是否最适合自己。同时，交通越来越便利，买房的区域可以扩大，各个小区也要看看，这样才能知道你和你的家人在通勤时对选房的要求，孩子对学校到学校距离的要求，出门购物是否方便，父母对出门散步、公园等是否有要求。以此类推；还要了解该区域的旧改规划、交通、教育、小区物业质量、物业稳定性(不要接触经常换物业的小区)、小区居住氛围是否足够好、房屋交易频率高等等。让自己的房子保值。好房子就是买的时候性价比高，住的舒服。以后想换房卖，可以顺利低价卖。
值得注意的是，经过三年的疫情和经济低迷，很多业主受到了很大的冲击。为了缓解资金链紧张，有些房子是“超级竹笋”楼盘。如果你买这些房子，你真的会获利。但是，这种房子很难找，大家都想买。这就是为什么，建议你多看房。好房子是留给有准备的人的。
当下是不是买房的良机？李宇嘉：(户型设计好，空间利用率好，建材好)，应该是相同或多样的。最后，再提两，未来月供可以支付。如果你认为未来收入可以维持或者工作前景乐观，可以选择这种方式。
