1月5日，中国人民银行、中国银行(行情601988，诊断股)保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》(以下简称《通知》)。
055-79000提出，新建商品住房销售价格环比逐月下降、同比连续3个月下降的城市，可分阶段维持、降低或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
两部门指出，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩并动态调整，有利于支持市政府科学评估当地商品房销售价格变动情况。“因城施策”充分利用政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
接受证券时报&券商中国采访的专家表示，《通知》的出台，意味着首套住房贷款利率政策与市场具体表现挂钩，不仅有利于地方政府和金融机构“因城施策”，还将降低购房成本，更好地支持刚性和改善型住房需求。最近房地产市场还是比较低迷，短期内可能会看到更多城市的首套房贷利率会延续之前的水平或者进一步下调。
根据新房销售价格连降3个月评估是否阶段性放宽
《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可动态评估每季度末至本季度第二个月当地新建商品住宅销售价格的变动情况。
按照《通知》的规定，2023年一季度各城市首套商业性个人住房贷款利率政策将根据2022年9月至11月当地新建商品住房销售价格是否连续三个月下降确定。
055-79000提出，对评价期内新建商品住房销售价格连续3个月逐月、逐年下降的城市，分阶段放宽首套商业性个人住房贷款利率下限。根据因城施策的原则，地方政府可从下一季度起自主决定维持、降低或取消当地首套商业性个人住房贷款利率下限。中国人民银行分支机构、中国银行业监督管理委员会派出机构将指导省级市场利率定价自律机制的实施。
《通知》还提出，对采取阶段性降低或取消当地首套商业性个人住房贷款利率下限的城市，后续评价期内新建商品住房销售价格环比逐月上涨、同比连续3个月上涨的，从下一季度起恢复全国统一的首套商业性个人住房贷款利率下限。
“建立动态调整机制，意味着首套住房贷款利率政策现在与市场的具体表现挂钩。”仲量联行大中华区首席经济学家兼研究总监庞伟对证券时报券商中国表示，《通知》的出台有利于支持城市政府科学评估当地商品住房销售价格的变化，充分利用政策工具箱更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
更多城市有望下调首套房贷利率下限
此前，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2022年9月29日发布《通知》(以下简称“930政策”)明确提出，在2022年6-8月新建商品住房销售价格连续下降的城市，于2022年底前分阶段放宽首套商业性个人住房贷款利率下限。据中国指数研究院统计，政策发布后，武汉、天津、温州等城市首套房贷利率下限降至4%以下，部分城市取消t
根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会的规定，首套商业性个人住房贷款利率的全国统一下限是按照不低于相应期限贷款市场报价利率减去20个基点确定的，目前为4.1%。
“首套房贷利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率。房贷怎么定价，还是银行和客户说了算。”智联金融首席研究员董希淼对证券时报&券商中国表示，在目前房地产市场相对低迷，居民住房消费需求低迷的情况下，预计大部分银行会对大部分客户实际执行房贷利率下限。未来首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%。
改善房地产需求端是今年重心
从中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”，到最近召开的中国人民银行2023年工作会议提出“支持房地产市场平稳健康发展”。一般认为，2023年房地产市场将以改善需求端为主。
董希淼指出，从2022年的金融数据来看，住户贷款尤其是住户中长期贷款增长乏力是拖累人民币贷款增长的重要因素，反映出居民住房消费意愿和能力仍然不足。
他认为，2023年应该从房地产的需求端发力，提振居民的购房意愿和能力。要进一步加强差别化住房信贷政策的实施，通过降低首付比例、取消“房认贷认”、降低贷款利率等方式加快优化。对于住房信贷政策，第二套住房贷款利率下限也要适当调整。对于限购政策，可以考虑适当放开一二线城市的限购政策，允许贷款结清的居民购买第三套住房。
随着更多的房地产市场扶持政策陆续生效，庞云表示，预计2023年上半年，尤其是二季度，房地产市场销售将呈现较为明显的回暖势头，“销售-拿地-新开工”的链条将更加顺畅，销售端、融资端、投资端的数据将逐步呈现企稳回升的态势。
