亚洲市值最大的房地产投资信托基金视点——领涨展会，以出人意料的方式兑现了扩大海外资产比例的承诺。
最新消息称，凌展中标NTUC(新加坡工会联合会平价合作社)旗下商场物业资产，并因此达成金额达125亿港元的交易。
早在7月中旬，就有资本市场流出传闻，领展正在争夺NTUC旗下总价值30亿美元的新加坡购物中心物业组合。其他竞购者包括凯德集团旗下的凯德综合商业信托(CICT)和跨国房地产开发商星狮地产。
不过据说领袖展在比赛中一度落后。当时，一篇报道援引消息人士的话称，当leader展览公司刚刚与一家顾问公司提交标书时，首信CICT公司已经进入了融资阶段。
另有声音指出，投资者对展龙头杠杆率的担忧，可能会阻碍基金这次出海。
现在，展领用实际行动宣布，没有退出新加坡的并购。
为了提高外界的认知度，12月28日晚，首席财务官王、首席企业发展官谭等集团高管召开电话会议，对这一最新合并案做出官方回应。
资产背景颜色
公告称，领展以21.6亿新币(约125亿港元)的价格从NTUC购买了占据汤臣大厦约一半楼层的裕廊点(Jurong Point)和Swing By @ Thomson Plaza两家零售商场。
裕廊角，位于新加坡地铁东西线李文地铁站旁，是新加坡西郊最大的购物中心，净出租面积72万平方英尺。该购物中心专注于大众消费，其设计理念是以国际美食吸引消费者。其中，项目几个主要楼层有日式、港式、马来西亚、中餐等特色餐饮街。
汤神大厦是位于新加坡中北部郊区汤神的购物中心。早在1979年就开通了，但在交通上也有明显优势，毗邻地铁东岸的汤神站。这个商场是一个中小型的社区购物中心，主要服务于附近组屋的人口。
据了解，汤神大厦是新加坡最早采用无障碍设计的公共建筑之一。从设计之初就增加了大量方便残疾人的设施，突出了项目对周边社区的服务属性。Swing By @ Thomson Plaza位于汤神大厦1楼和3楼，总出租面积约11万平方英尺。
除了此次收购，LEAD还将与NTUC就另一个郊区零售物业AMK Hub签订一份为期10年的资产和物业服务协议。
值得注意的是，这意味着展领将首次发展轻资产业务。
AMK Hub位于新加坡东北部的宏茂桥区，靠近宏茂桥地铁站，零售面积约35万平方英尺。根据网上的大众点评，宏茂桥城已经被形容为一个社区购物中心，性价比很高，烟花独特。项目内有寿司店、面包店、水果摊、儿童游乐场、超市、电影院。
最大的收购
“两处(收购的)物业入住率接近100%，租户多为生活必需品和服务业。”铅的首席执行官王在会上强调，这是铅的核心业务优势。
同样，由于地少人多的限制，新加坡和香港在城市规划上有很多相似之处，包括都是以TOD模式应对人口增长，在郊区发展大量新城镇。
2005年，领展上市最初是香港房委会尝试将其民生业务打包成私募基金上市。第一批基础资产，以促进完成上市的展览是许多社区购物中心，菜场，市场，停车场和其他财产
主导这次收购兼并的，是多年来实践形成的投资逻辑的延伸，也成就了新加坡今年最大的资产交易之一。
就占地面积而言，NTUC是新加坡最大的购物中心所有者之一。裕廊点、Swing By @ Thomson Plaza和AMK Hub是NTUC的核心资产。
因此，仅通过这一单交易，凌展就成为当地第六大购物中心运营商(计入宏茂侨城)。
“这是LEAD有史以来最大的一笔收购，也是我们在新加坡的第一笔投资。”郭旺介绍，这次除了收获三个物业项目，更重要的是打包引进了140人的本地员工团队。
“这对我们来说是一个难得的机会，可以立即在新加坡建立一个强大的业务基础。”王对说道。
自2019年首次出海收购澳洲资产以来，凌展在疫情期间借助资金优势加大了逆市收购力度，努力拓宽集团物业组合的深度和宽度，买入了多项收益可观、抗风险能力强的资产。
截至2022年9月30日，以2340亿港元的总资产估值计算，领展78.3%的物业位于香港，15.3%位于中国内地，6.4%位于海外。从物业资产类型来看，展览资产总值的68.3%由零售物业贡献，19.4%由停车场贡献，11.1%由写字楼贡献，1.2%由物流地产贡献。
最新交易完成后，据透露，两处房产最快将于2023年3月完成交割，领展海外资产占比将进一步提升至11%。
为了适应越来越多的物业数量和类型，加强香港大本营以外的管理效率和效果，近年来，领展在推动团队本地化方面花费了大量的精力。
其中，至于第一笔海外收购的目的地澳大利亚，LEAD先聘请了一位在REITs行业有丰富经验的运营总监留在国内，然后于2022年4月在悉尼正式设立了区域办事处。
新的尝试。
在过去的三年里，展览遍及香港、中国、新加坡、澳大利亚和英国。
有人乐见这只房地产信托基金在如此短的时间内迅速扩大资产规模，但也有人惊讶于领展收藏的并购是否过于活跃，以至于忽视了财务的稳定性。
据不完全统计，自疫情爆发以来，领汇已斥资逾320亿港元购买环球资产(不包括最新交易)，导致贷款总额由2019/2020年度的345.98亿港元扩大至2022/2023年度上半年的551亿港元，同期负债率由16.7%升至22.07%。
更有意思的是，当7月份试点有意竞购新加坡商业地产的消息首次传出时，一些投资者担心竞购会进一步提高杠杆水平。当时，为了消除市场担忧，展领的管理层指出，公司不准备推进任何大规模的并购。
在11月发布的一份报告中，花旗银行也提到了展领管理层做出的这一承诺，并评论称“我不认为展领会购买新加坡投资组合”。
此外，在今年5月的一份报告中，惠誉还警告称，2022财年博览会的杠杆率将达到约23%，随着收购债务的不断增加，这一数字最终将在2023财年和2024财年趋于30%。
因此，当铅宣布将购买NTUC的两个购物中心时，一些市场参与者想知道为什么铅坚持做出这样的决定。而且，目前全球资本对房地产的投资比较保守，美国过去一系列的加息也让一些房地产投资者深受其害。
“新加坡关注了很多年，一直没有机会。我们感到非常满意，这次终于以合适的价格成交了。”王指出，领展长期以来一直希望分散投资，购买更多可持续能力更强、抗逆能力更强的物业，这与前面提到的对并购的“慎重”态度并不相悖。
首席财务官黄国想补充说，收购价格为21.61亿新元，除了部分自有
据透露，这笔贷款将由新加坡当地的资金提供者贷出，融资成本相信在新加坡元的3.1-3.2%之间。将@汤姆森广场对廊坊(句容点)和Swing的预测总投资回报率与4.9%进行对比，“这是一笔划算的买卖。”
另一方面，为了进一步减少对自有资金的占用，LEAD将为本次交易引入资本合作伙伴，可能通过出售部分物业的部分权益，并将在未来几个月公布具体细节。
“以前展会领导习惯独资(收购兼并)，现在是一种改变。”郭旺表示，铅仍将考虑投资与合作伙伴在合并和收购方面的未来。
虽然目前香港的REITs贷款比例已经放宽到50%，但作为一只每年都需要向股东提供稳定分配的公募基金，LEAD几乎不可能用完这个额度。
人们担心会展龙头的杠杆率逐年上升。在未来的并购中引入其他资本也不无道理，或者可以理解为，展领在规模诉求的理想与现实之间找到了一个折中点。
