12月22日晚间，新黄浦(行情600638，诊股)发布公告称，拟以非公开方式发行股份，募集资金用于“保障楼宇交付与民生”相关的房地产项目。这是继股权融资“第三支箭”政策发布后，a股房企筹划再融资的又一案例。
据证券E公司记者统计，自11月28日证监会宣布重启涉房上市公司并购重组及配套融资，上市房企及涉房上市公司重启再融资以来，不到一个月的时间里，已有福星股份(行情000926,诊股)、大名城(行情600094,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、陆家嘴(行情600663,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、嘉凯城(行情000918,诊股)、华发股份(行情600325,诊股)、绿地控股(行情600606,诊股)、格力地产(行情600185,诊股)等23家A股上市房企积极拥抱新政，平均每天就有一家房企筹划再融资，掀起了一股“定增潮”。
整体来看，本轮房企“定增潮”主要集中在两大领域，一方面是招商蛇口、格力地产等房企借助政策东风重启并购重组，发行股份募集配套资金。另一方面，多数房企计划直接在a股募集资金，用于“保交房、保民生”相关的房地产项目等政策支持领域。目前已有6家房企率先抛出定增方案，可见其落地速度之快。
从本次再融资潮房企的属性来看，多元化特征明显，既包括招商蛇口、西藏城投(行情600773，诊股)等央企开发商，也包括贾凯、大名城等民营房企，还包括万科A等优质房企和部分危在旦夕的房企。
值得注意的是，未来，上市房企再融资实施时市场的认购意愿将备受关注。对此，多位业内人士对证券时报E公司记者表示，部分资产负债结构更为合理，聚焦主业、经营规范，优质资产更多的房企增量将受到投资者青睐。对于出险房企而言，或迎来定增落地的宝贵机会，但投资方可能更加谨慎，而实控人参与认购有望提振投资信心。
房企再融资潮起
“最近政策对房企融资的支持力度前所未有。尤其是11月底以来，在优化股权融资政策的指引下，不断有同业计划再融资的消息传出，包括央企和民企，都希望抓住政策机遇，增加补充资本，改善资产负债表。确实可以说是掀起了一股不变的潮流。公司作为地方国企开发商，也在准备相关工作。”北京某上市房企高管对证券时报E公司记者表示。
其实本轮房企“定增潮”的重要背景是，被业内视为股权融资“第三支箭”新政于11月28日正式落地，这也意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸。
此次，证监会明确了支持房地产企业股权融资的五项具体政策措施，包括恢复涉及房地产的上市公司并购重组和支持融资，恢复上市房地产企业和涉及房地产的上市公司再融资，调整完善房地产企业境外市场上市政策，进一步发挥REITS盘活房地产企业存量资产的作用，积极发挥私募股权投资基金的作用。
据证券E公司记者统计，自11月28日“第三支箭”新政生效以来，已经有北新路桥(行情002307,诊股)、福星股份、世茂股份(行情600823,诊股)、大名城、新湖中宝(行情600208,诊股)、万科A、天地源(行情600665,诊股)、陆家嘴、华夏幸福(行情600340,诊股)、金科股份(行情000656,诊股)、冠城大通(行情600067,诊股)、招商蛇口、嘉凯城、外高桥(行情600648,诊股)、华发股份、绿地控股、迪马股份(行情600565,诊股)、格力地产、中华企业(行情600675,诊股)、西藏城投、三湘印象(行情000863,诊股)、荣盛发展(行情002146,诊股)、新黄浦等23家A股上市房企拥抱新政，在不到一个月的时间里，一直在积极筹划再融资事宜。
从募集资金用途来看，招商蛇口、格力地产、陆家嘴三家上市房企募集资金主要用于并购。相应的政策是“允许房企发行股份或支付现金购买住房相关资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金”。其他筹划再融资事项的上市房企募集资金集中用于“保交房、保民生”相关房地产项目开发、偿还债务本息、补充流动资金等。符合房地产企业再融资政策的要求。
值得一提的是，12月21日，证监会表示将大力支持房地产市场平稳发展。落实已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”上市房企，允许房地产、建筑等密切相关行业的上市公司进行涉房重组。这也被业界认为是对pol的再次确认
12月5日晚间，法华股份发布定增预案。公司拟募集不超过60亿元用于郑州法华枫景花园项目、南京燕子矶G82项目、湛江法华新城(行情300778，诊股)南(北)花园项目、绍兴金融活力城项目及补充流动资金。公司控股股东法华集团参与认购不超过30亿元。
在业内看来，房地产企业大股东参与再融资，不仅有助于提高中签率，增强企业控制力，也有助于提振市场信心。
华夏研究院企业部研究总监刘水对证券时报E公司记者表示，大股东或实际控制人的增持认购可能会很快落地。“因为这样一来，具体投资人的构成单一，投资人往往是公司的决策者，熟悉公司情况，与公司利益一致。大股东或实际控制人参与认购也表明了他们对公司的看好，愿意拿出真金白银为企业补充权益资本，有利于提升上市公司形象，提振投资者信心。”
事实上，除了控股股东明确参与认购外，其他可能认购房企定增的投资者备受关注。
中国光大银行(行情601818，股诊)金融市场部宏观研究员周对证券时报E公司记者表示，大股东、实际控制人、部分央企、地方城投、AMC、部分纾困基金、相关房企上下游产业链的企业或债权人等都可能成为潜在的固定投资者。“房企的密集引进将会增加，最终的落地将取决于房企增发股份的具体定价和条件是否具有吸引力，市场整体情绪，以及投资者对部分房企商业模式和业务前景的预期。计划需要跟上市场需求，加强与投资者的沟通。”
在刘水看来，虽然房企在筹划再融资的速度非常快，但还需要经过董事会批准、股东大会批准、监管机构批准和投资者认购，落地过程面临一定考验。“目前的政策环境足够宽松，挑战主要来自股东大会对定增方案的认可和投资者对企业和融资目的的认可。目前a股都是面向以金融机构为主的投资者定向增发，其他大股东和实际控制人也会参与认购。”
“此外，尚未脱险的房企股权融资落地更快。这类企业一直保持相对稳定的开发和销售节奏，增加融资或直接用于补充流动资金，或通过清偿债务间接释放流动资金替代原有自有资金用于偿债。无论哪种用途，都有利于增加企业的流动资金，加快发展进程。”刘水告诉记者。
潜在认购方受关注
实际上，在业内人士看来，之前对房企的融资政策支持主要集中在优质房企，而三箭新政并没有对脱险的房企进行限制。在此背景下，世茂、华夏幸福、金科等此前违约的房企也在积极筹划再融资事宜。
那么，这些铤而走险的房企能否通过定增融资，债务风险化解的时机也备受关注。
“整个行业最困难的时期已经过去了。之前脱险的房企中不乏优质房企，房地产整体估值或股价定价不高。投资者会理性看待之前脱险的房企的增持。”周对说道。
值得一提的是，截至目前，华发股份是本轮房企再融资潮中预计募集资金金额最高的房企，其控股股东认购一半。
在刘水看来，身处险境的房地产企业的意图主要是为了“保交房保民生”的项目开发
柯睿的分析师也认为，房地产再融资的放开可能会让保险公司分一杯羹，有助于其优化资本结构，同时也将进一步促进保险公司债务风险的化解，对帮助企业出清风险具有重要意义。但值得注意的是，目前的保险公司仍然存在较大的债务问题，经营状况不一。即使方案获批，定增方案依然是市场化行为。一方面，可能比其他房企更难找到投资人。另一方面，投资者与筹资者在发行价上的博弈也将是定增方案成功发行的难点。
