意见12月20日，深圳市光明区城市更新与土地整备局发布凤凰街轨道13号线车辆段区域重点城市更新项目(一期)实施主体公告，确认该项目由深圳市润宏房地产有限公司实施。
深圳润弘地产成立于今年11月，注册资本30亿元。根据股权渗透，该公司由华润置地持有51%股权，由深圳本地房地产企业宏发集团持有49%股权。
新媒体称，光明凤凰街13号线车辆段区域旧改项目，是光明首个公开遴选市场主体项目的重点城市更新单位。
该项目于2020年由宏发集团在早期服务商招标中成功中标，提供基础数据调查、测绘、评估等前期服务。现在，项目一期主体引入华润置地，预示着项目有望进入实际建设阶段。
把过去变成未来。
随着招拍挂市场“两集中”模式的采用，房地产企业拿地成本与日俱增，越来越多的房企从懵懂中逐渐恢复理智，开始算拿地的经济账。
在这种情况下，很多房企开始希望旧城改造带来的充裕土地和蓄水池能够成为未来业绩的引擎，包括万科、华润、招商、金地等企业都纷纷进入旧城改造市场。
据了解，光明凤凰13号线车辆段区域旧改项目(以下简称项目)采取公开选择市场主体的方式。顾名思义，它改变了以往政府指定合作企业参与旧改的方式，以政府主导、市场参与、公益优先的方式，公开择优建立旧改服务商。
据悉，该项目于2020年成立宏发集团旗下深圳宏发房地产开发有限公司作为前期服务商，2021年完成意愿公示并挂牌《2021年光明区城市更新单元第五批计划》。
至今年6月，该项目发布规划草案，更新单位用地面积19.53万平方米，拆迁面积128.43万平方米，规划开发用地59.069万平方米，其中开发建设用地51.72万平方米，移交政府经营用地7.33万平方米。本项目规划体量382.51万平方米，住宅部分172.44万平方米。
拆迁面积百万平米，规划体量300多万平米，这个项目不愧是“巨无霸”旧改。通过“站城一体化”设计和TOD综合开发，打造光明西南组团中心和深圳轨道交通13号线周边综合新城区。这次华润置地是一期项目，位于光明大道与白松路交叉口北侧。拟拆迁土地面积60.26万平方米。
这两年本地拍卖市场遇冷，大家都把目光放在老市场上。市场越火，越受关注。对于房企来说，旧改中能拿到的好项目越来越少，好的合作伙伴是评判优质项目的标准之一。
在这个项目中，华润置地的合作方是宏发集团。公开资料显示，该公司成立于1981年，现已形成工业运营、商业运营、住宅运营、物业服务、酒店运营五大业务板块。
宏发集团作为深圳本土房企，在深圳以工业园区和住宅项目为主。公司早期以宝安为大本营后，逐渐向深圳各区扩张，举办了多个工厂改造项目，而宏发的旧改则集中在深圳光明区和宝安区，以旧村旧工业区改造为主。
以旧改项目所在的光明区为例，已经有一批“宏发系”
据新媒体观察，宏发集团曾是该项目的前期服务商，结合其此前独立交易旧改的能力，该项目的实际进度可能远超目前披露的进程。华润置地选择这个节点进入项目，一方面是对自身储备的补充，另一方面是有较强的旧改运营能力和经验。
鹏程JIU盖掘金
从深圳华润中心、华润城到深圳湾，华润置地每十年可以在深圳打造一个城市综合体。在鹏城旧改的长河中，华润置地或许体量不是最大的，但业绩却很亮眼。
要一窥华润置地目前的旧改业务体量，还是要翻出其2019年中报，这也是华润置地为数不多的对旧改业务的介绍和相关数据的披露。
截至2019年6月底，华润置地正在跟进46个城市更新项目，其中重点跟进项目18个，规划建筑面积2360万平方米，其中粤港澳大湾区重点城市为深、广、莞、桂。
据新媒体不完全统计，当时华润置地在深圳有20多个城市更新项目，其中16个为规划项目，主要集中在罗湖、宝安两区，旧改规模较大，位置相对较好。此外，还中标龙岗龙源项目前期服务商。
城市更新集团董事总经理罗宇在接受视点新媒体采访时指出，华润置地在深圳城市更新领域更侧重于“政企合作，持续转型”。
相对来说，这类项目是更适合央企的一手改造项目。罗宇说，土地收购和开发的成本相对可控，还可以受益于政府在项目申请、审批和拆迁实施方面的支持。
以华润置地深圳大冲旧村改造项目为例。该项目是广东省成立之初最大的城中村整体改造项目，也是华润置地在全国范围内建设的最大项目。
大涌项目占地68万平方米，总建筑面积约280万平方米，其中回迁房产150万平方米。目前，大涌旧改已建成商业、商务中心、居住社区的现代化城市综合体。
大冲村旧改项目最早由深圳市于1998年纳入旧改计划。2007年，华润置地以60亿元拿下大冲旧改，2011年底完成整体改造奠基，项目更名为“华润城”。项目的顺利开展有赖于政府的主导作用和企业的配合。
项目启动之初，大涌旧改和其他旧改项目一样，陷入了困境。一方面，庞大的体量意味着大量的数据和调查工作；另一方面，村民在规划和规则方面的认同感并不太强。
所以华润置地采取的模式是政府主导，企业参与，逐步推进前期准备工作和后期建设工作。在合作模式上，该项目还首次采用了“政府主导、市场化运作、村股份公司参与”的工作机制，这也为今后的旧改工作提供了范本。
“华润大涌项目之所以是行业的标杆，是因为它成功实现了公共利益、业主利益和开发利益的共赢；一方面刷新了区域整体形象，完善了服务功能，为中国硅谷深圳高科技园区打造了新的区域商务区。另一方面，股份公司和村民从项目的发展中受益，华润从项目的成功转型发展中名利双收。”罗宇说。
但南山“华润城”的故事，并不是写在罗湖“未来城”。
今年10月，第一批渣油
开盘10天后，住宅部分整体下跌30%左右，公寓部分卖得不错。截至目前，住建局数据显示，已成交51套，去化率43.58%。项目尚有66套在售，209套公寓146套，去化率69.85%。
有市场人士指出，华润未来城项目采取预冷，部分原因是目前楼市信心低迷。另外，项目在价格上没有大的优势，高于同区二手房指导价。另外周围城中村比较多，整体面貌比较差。
