净贫的观点是求延期，净贫的观点是提前赎回，或者调整利率。如今房地产行业人满为患，不同房企的负债经营越来越呈现出分化趋势。
12月12日，万科企业股份有限公司发布公告称，将行使债券发行人“2021年向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(一期)(品种一)”的赎回选择权。
据悉，该债券简称21万元，发行规模19亿元，期限3年(含发行人第二年末赎回的选择权、发行人调整票面利率的选择权和投资者回售的选择权)。票面利率为3.38%，在其存续期的前两年固定不变。募集资金扣除发行费用后，将用于发行人住房租赁项目建设和补充流动资金。
赎回登记日为2023年1月20日，赎回债券数量为1900万只，即赎回债券总额为19亿元，赎回价格为103.38元/张(含当期应计利息和当期含税利息)。债券赎回和分红完成后将在深交所退市。
市场上对万科的意图有很多猜测。
第一，最直观的就是向外界传递现金流充裕的信息，以证明偿债能力。例如，龙湖在10月31日至11月9日的10天内发布了三次提前偿还债务的公告，提前偿还总额超过100亿港元，以此来打消吴亚军退休引发的市场担忧。
二是短债还长债，优化债务结构。截至2022年上半年末，万科持有货币资金1410.7亿元，有息负债总额2802.3亿元。现金短债比为2.25，长短期负债率为3.47，均处于相对安全的范围。
三是发行新债券继续优化融资成本。同策研究院分析师肖云翔对新媒体表示，不排除这种可能：
“一般情况下，房企会通过以新还旧来优化负债结构或者降低融资成本，但是‘210001’的利率是3.38%，在行业内已经是比较低的融资成本了。如果是以此为动机，那么除非有融资成本更低的产品要发行，或者有其他融资方式可以获得更便宜的资金，比如资本市场的直接融资。”
在“金融16条”的支持下，万科先后与六大行达成银企合作，达成超过3000亿元的授信协议。
12月1日，万科大股东深铁要求股东大会给予董事会发行公司股票的授权。新股配股不超过a股/H股数量的20%，预计最多募集资金400亿元。
能够拿到更便宜的钱，可能是万科提前还债的最大信心。
2019年至2021年，万科综合融资成本分别为5.41%、6.13%和4.11%；到今年6月底，存量贷款综合融资成本为4.08%。
肖云祥指出，仅从融资成本来看，4.08%的融资成本在行业内已经较低，但也有部分企业，尤其是央企的融资成本相对较低，这与企业性质和经营基本面有关。
纵向来看，上半年万科新增融资成本3.59%，三季度分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，票面利率2.9%-3.2%不等。发行公司债券34亿元，其中5年期票面利率3.21%，7年期票面利率3.7%。
今年前三季度，万科平均融资成本降至3.73%。
横向来看，今年上半年，美的置业加权平均融资成本为4.6%，较年初下降22个基点；招商蛇口综合融资成本4.1%，较年初下降38个基点；华润置地的加权融资成本为3.78%，是最低的ech
对于房地产企业而言，贷款用于公司资产建设过程中时(资产包括资产负债表上的在建固定资产、存货等。)，这部分贷款产生的利息会计入资产，称为资本化利息。
在2021年万科中期报告会议上，财务总监韩表示，万科在财务方面一直坚持非常谨慎的原则，利息资本化政策严格按照企业会计准则的要求执行。满足三个基本条件后，3354融资已经发生，建设活动已经发生，项目真正使用时才能资本化。
她当时表示，万科提出的资本化率，这几年大概是40%到50%，以后还是会严格按照这个政策执行。
市场分析认为，一方面，利息资本化存在一定的人为判断；另一方面，如果未来项目规模不能保持相关增长，大额利息支出会侵蚀利润。所以比较保守的公司利息资本化率会低，激进的公司利息资本化率会高。
相比碧桂园、龙湖、融创等利息资本化率接近100%的公司，万科在利息资本化方面一直比较克制，但从上半年来看，也有上浮的迹象。
负债经营的本质是更注重财务报表的优化还是减轻经营压力，这往往体现了企业的选择。在支付19亿元偿还公司债后，万科的债务管理方向仍需观察。
解|由外而内，观察解读行业、企业、市场的真实一面。
